… was Eigentümer und Käufer jetzt wissen müssen

Ab dem 1. Januar 2026 dürfen in Hamburg keine neuen fest installierten Stromdirektheizungen mehr eingebaut werden. Auch der Austausch bestehender Anlagen durch elektrische Heizelemente ist dann verboten – es sei denn, es lässt sich schriftlich belegen, dass technisch keine Alternative möglich ist.

Diese Entscheidung wirkt wie ein Paukenschlag – und trifft Immobilienbesitzer, Käufer und Makler mitten ins Herz. In diesem Beitrag prüfe ich, was das Verbot praktisch bedeutet, wo Fallen lauern und wie man als Käufer oder Eigentümer reagieren sollte.

1. Was genau ist verboten – und ab wann?

• Das Hamburger Klimaschutzgesetz (HmbKliSchG) regelt das Verbot. Fest installierte Stromdirektheizungen sind ab Ende 2025 nicht mehr erlaubt – genauer ab 1. Januar 2026. (hamburg.de)
• Betroffen sind vielfältige Heizungstypen:
   • Elektro-Konvektionsheizungen (Wandheizkörper)
   • Elektro-Fußbodenheizungen (Heizmatten unter dem Boden)
   • Infrarotheizungen
   • Nachtspeicher-/Elektrospeicherheizungen
   • Elektro-Zentralheizungen mit elektrischem Wärmeerzeuger
• Auch der Austausch einer bestehenden (fossilen oder elektrischen) Anlage durch eine neue Elektroheizung ist nicht erlaubt – sofern keine Ausnahme greift. (Das heißt: Du kannst nicht einfach eine alte Heizungsanlage reparieren und durch eine neue elektrische Variante ersetzen.)
• Ausnahme: Eine Stromdirektheizung darf eingebaut werden, wenn sie „technisch alternativlos“ ist. Dieser Ausnahmefall muss schriftlich belegt werden, und der Eigentümer muss den Nachweis über 10 Jahre aufbewahren und ggf. vorlegen.

2. Warum dieser Schritt – was steckt dahinter?

Effizienz & Kosten

• Elektroheizungen sind in der Anschaffung meist günstig – man hört oft von 500 bis 2.000 € für einfache Systeme.
• Aber im Betrieb sind sie teuer: Sie brauchen vielfach drei- bis fünfmal so viel Strom (pro erzeugter Wärmeleistung) im Vergleich zu Wärmepumpen.
• Beim aktuellen Strommix kann eine Elektroheizung unter Umständen mehr CO₂ erzeugen als eine gute Gasbrennwertheizung.

Klimaschutz & Steuerung von Nachfrage

• Hamburg argumentiert, dass ineffiziente Heizanlagen den Strombedarf unnötig in die Höhe treiben und die Klimaziele behindern.
• Mit dem Verbot soll verhindert werden, dass ausgerechnet der bestehende Gebäudebestand mit ineffizienten Elektroheizungen „vergiftet“ wird – und der Wandel hin zu effizienteren Anlagen verzögert wird.
• Auch aus der Perspektive der Wärmeplanung (Kommunale Wärmeversorgungspläne, Netzkapazitäten) ist Kontrolle über die Heiztechnik notwendig.

3. Konsequenzen für Eigentümer

Für Bestandsgebäude

• Du darfst eine bestehende Elektroheizung weiter betreiben – das Verbot gilt nicht rückwirkend für das laufende System (kein Zwang, sie sofort zu entfernen).
• Aber: Wenn die Heizung ausfällt oder ersetzt werden muss, darf der Ersatz nicht in Form einer neuen Elektroheizung erfolgen, sofern keine Ausnahme greift.
• Bei einem Sanierungsfall (z. B. Heizung kaputt) drohen höhere Kosten, weil du auf effizientere und oft teurere Technik ausweichen musst.

Für Modernisierungen & Umbauten

• Ein Teil der Modernisierungskosten (z. B. bei Heizungsaustausch) kann oft nur begrenzt auf den Mieter umgelegt werden (je nach Mietrecht / Modernisierungsumlagen).
• Du musst früh genug planen: Wenn du schon vor 2026 modernisierst, kannst du noch eventuell die Elektrovariante vermeiden und frühzeitig auf zukunftsfähige Systeme setzen.
• Fördermittel sind besonders bei erneuerbaren Heizsystemen (Wärmepumpen, Biomasse, Hybridlösungen) verfügbar – du musst die öffentlichen Programme prüfen und frühzeitig einbinden.

Für den Verkauf

• Immobilien mit Elektroheizungen könnten ab 2026 an Attraktivität verlieren — Käufer schauen auf Zukunftssicherheit und laufende Kosten.
• Du solltest im Exposé und der Energieinformation transparent machen, dass eine Elektroheizung nicht mehr neu installiert werden darf, und besser alternative Heizmöglichkeiten aufzeigen.
• Der Wert eines Objekts kann sinken, wenn der Käufer erhebliche Investitionen in eine neue Heiztechnik erwarten muss.

4. Konsequenzen für Immobilienkäufer

• Wenn du ein Objekt mit Elektroheizung kaufst, kommt ein Restrisiko mit: Die Anlage ist nicht mehr zukunftsfähig.
• Du musst bei der Kaufentscheidung die Kosten für den Austausch oder Anpassung (z. B. Umrüstung auf Wärmepumpe, Anschluss an Fernwärme) in deine Kalkulation aufnehmen.
• Bei der Finanzierung: Banken könnten künftig strengere Anforderungen an die Energieeffizienz stellen, weshalb Objekte mit Elektroheizungen als riskanter gelten könnten.
• Überlege: Wenn das Gebäude gut isoliert ist und alternative Heizsysteme technisch möglich sind, kann der Aufwand vernünftig sein. Aber bei ungünstiger Lage oder baulichen Hindernissen wird der Umbau teuer.

5. Alternative Heizsysteme – was geht statt Elektroheizung?

• Wärmepumpen (Luft-, Wasser-, Erdwärme): Der Standardsansatz, wenn baulich möglich.
• Fernwärme: In Städten häufig vorhandenes Netz – ggf. Anschluss möglich.
• Biomasse / Pelletheizungen: Für Gebäude, die nicht an Fernwärme angeschlossen werden können.
• Hybridheizungen: Kombination aus regenerativen Quellen plus ergänzender Technik.
• Solarthermie / Heizungsunterstützung durch Sonne: Kann einen Teil der Heizlast abdecken.

Die Auswahl hängt stark von Standort, Gebäudehülle, Platz für Außeneinheiten (bei Wärmepumpe) und Netzanschlüssen ab.