Wer eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft, möchte die Immobilie instand halten, den Standard erhöhen – und gleichzeitig Steuern sparen. Doch genau hier lauert ein oft unterschätzter Stolperstein: die anschaffungsnahen Herstellungskosten (aHK).

Was das ist, warum man sie möglichst vermeiden sollte – und wie das legal gelingt – klären wir in diesem Beitrag.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten, die

• innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie anfallen
• mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen (Grund und Boden bleiben unberücksichtigt)

Solche Kosten gelten steuerlich nicht als sofort abziehbare Werbungskosten, sondern müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden – genau wie der Gebäudewert selbst.

Beispiel:

• Kaufpreis: 300.000 € (davon 240.000 € Gebäude, 60.000 € Grund)
• 15 %-Grenze = 36.000 €
• Werden z. B. 50.000 € für neue Fenster, Heizung und Bäder investiert → aHK
• Diese 50.000 € müssen dann über 50 Jahre abgeschrieben werden (z. B. 2 % p. a.)

Was zählt zu aHK?

• Erneuerung von Fenstern, Türen, Sanitär, Elektro, Heizung
• Malerarbeiten, Böden, Putzarbeiten – wenn Teil einer umfassenden Maßnahme
• Alle Arbeiten, die der Käufer innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung beauftragt und bezahlt

Achtung: Auch einzelne Rechnungen unter 15.000 € summieren sich. Es zählt der Gesamtbetrag über 3 Jahre.

Was zählt nicht zu aHK?

• Reine Schönheitsreparaturen wie Streichen, Tapezieren (wenn isoliert)
• Erweiterungen (z. B. Balkon anbauen, Dachboden ausbauen) – zählen als „Herstellungskosten“, aber nicht als aHK
• Aufwendungen, die nach 3 Jahren durchgeführt werden
• Maßnahmen, die nicht der Käufer, sondern der Verkäufer beauftragt und bezahlt

Was sind „wesentliche Verbesserungen“?

Unabhängig von den 3 Jahren gilt: Wenn durch Maßnahmen der Wohnstandard deutlich angehoben wird, gelten die Kosten nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten – also ebenfalls nicht sofort abziehbar.

Beispiele für wesentliche Verbesserungen:

• Einfachverglasung → Dreifachverglasung
• Holzofen → moderne Gasheizung
• Einfachbad → hochwertiges Designerbad mit Fußbodenheizung

Solche Maßnahmen werden ebenfalls über Jahrzehnte abgeschrieben – auch wenn sie erst nach der 3-Jahres-Frist erfolgen.

Warum Anleger aHK vermeiden sollten

Für Kapitalanleger zählt oft jeder Euro Steuervorteil – besonders in den ersten Jahren, wenn Zinsen hoch und Mieteinnahmen niedrig sind. aHK blockieren diesen Vorteil, weil sie nicht direkt abziehbar sind, sondern nur als Abschreibung wirken.

In Zahlen:

• 40.000 € Sanierung als Werbungskosten = sofort 40.000 € steuermindernd
• 40.000 € aHK = jährlich nur 800 € Abschreibung über 50 Jahre

Das ist ein spürbarer Unterschied – besonders bei hohem Steuersatz.

Legale Strategien zur Vermeidung von aHK

1. Unter 15 %-Grenze bleiben

Planung der Sanierung so, dass die Investitionen in den ersten 3 Jahren unter 15 % der Gebäudekosten bleiben. Rest ggf. später ausführen.

2. Reine Schönheitsreparaturen durchführen

Streichen, Tapezieren, Bodenbeläge: Diese Maßnahmen gelten nicht als aHK – auch bei leer stehender Wohnung.

3. Erweiterungen statt Modernisierungen

Ein zusätzlicher Raum, Dachausbau, Balkon: Diese Maßnahmen erhöhen zwar die Abschreibungsbasis, gelten aber nicht als aHK.

4. Renoviert kaufen

Wenn der Verkäufer die Immobilie vor Verkauf renoviert, fließt das in den Kaufpreis ein – es entstehen keine aHK, sondern ein höherer Abschreibungswert.

Wichtig: Die Sanierung muss der Verkäufer beauftragen und zahlen. Andernfalls zählt die Maßnahme steuerlich dir.

5. Erst vermieten, dann sanieren

Bei vermieteten Wohnungen zählen viele Maßnahmen nicht als aHK, sondern als sofort abziehbare Werbungskosten – auch über 15 %.

6. Nach Ablauf der 3 Jahre sanieren

Wer Geduld hat, saniert einfach ab dem 4. Jahr nach Kauf – dann fällt die aHK-Regelung nicht mehr.

Finger weg von vermeintlichen „Tricks“

Einige Strategien werden unter Anlegern diskutiert, sind aber riskant oder wirkungslos:

• Sanierung vor Übergang von Nutzen und Lasten: Steuerlich zählt, wer beauftragt und bezahlt – nicht, wann genau der Besitz übergeht.
• Kaufpreis splitten: Aufteilung in „renovierungsbedingten Aufschlag“ oder „Einbauküche extra“ wird oft vom Finanzamt einkassiert.
• Rechnungen aufteilen: Viele kleine Rechnungen helfen nicht – es zählt der Gesamtbetrag.

Fazit

Anschaffungsnahe Herstellungskosten können die Steuerstrategie von Kapitalanlegern massiv ausbremsen. Wer sie versteht und gezielt vermeidet, sichert sich deutlich höhere Abschreibungspotenziale – und mehr Liquidität in den wichtigen ersten Jahren nach dem Kauf.

Wenn du als Kapitalanleger sicher gehen willst, lohnt es sich, die geplanten Maßnahmen im Vorfeld steuerlich prüfen zu lassen. Denn nicht jede Sanierung ist automatisch Werbungskosten – und nicht jeder Trick ist erlaubt.

Besser: Saubere Planung. Klare Verträge. Und die aHK-Falle elegant umschifft.