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Kategorie: Regionales Fehmarn

  • Steuerliche Behandlung der Vermietung von Ferienwohnungen in Deutschland – Was Sie wissen müssen

    Die Vermietung von Ferienwohnungen ist eine beliebte Einkommensquelle für viele Immobilienbesitzer in Deutschland. Doch die steuerliche Behandlung der Kurzzeitvermietung unterscheidet sich von der klassischen Vermietung, und es gibt einige spezielle steuerliche Regelungen zu beachten. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche steuerlichen Pflichten und Vorteile mit der Vermietung von Ferienwohnungen in Deutschland verbunden sind, wie Sie Umsatzsteuer und Einkommensteuer optimieren können und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten existieren.

    1. Was ist eine Ferienwohnung?

    Eine Ferienwohnung ist eine Immobilie, die für eine kurzfristige Vermietung genutzt wird, meist an Touristen oder Geschäftsreisende. Die Vermietung von Ferienwohnungen fällt unter die Mietverhältnisse für gewerbliche Zwecke und wird steuerlich anders behandelt als die klassische langfristige Vermietung.

    • Kurzfristige Vermietung: Im Gegensatz zur regulären Mietwohnung wird eine Ferienwohnung in der Regel monatlich oder wöchentlich vermietet und ist daher steuerlich als gewerbliche Vermietung einzustufen, wenn sie regelmäßig und dauerhaft in diesem Rahmen betrieben wird.

    2. Steuerliche Pflichten bei der Vermietung von Ferienwohnungen

    2.1. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

    Die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung unterliegen der Einkommensteuer und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) behandelt und unterliegen Ihrem persönlichen Steuersatz.

    • Mieteinnahmen: Alle Einnahmen aus der Vermietung (einschließlich Nebenkosten wie Heizkosten, Wasser etc.) müssen in Ihrer Steuererklärung angegeben werden.

    2.2. Werbungskosten und Betriebsausgaben

    Vermieter von Ferienwohnungen können eine Vielzahl von Werbungskosten und Betriebsausgaben absetzen, um den steuerpflichtigen Gewinn zu verringern. Zu den absetzbaren Ausgaben gehören:

    • Finanzierungskosten: Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Ferienwohnung aufgenommen wurden.
    • Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Reparaturen und Renovierungen, die den Wert der Ferienwohnung erhalten oder verbessern.
    • Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung der Ferienwohnung, wie z. B. Maklergebühren, Hausverwaltungskosten und Versicherungskosten.
    • Betriebskosten: Kosten für Reinigung, Hausmeisterdienste, Müllabfuhr und andere Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der Ferienvermietung anfallen.

    2.3. Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen

    Die Umsatzsteuer ist ein zentraler Aspekt bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft und regelmäßig vermieten, können Umsatzsteuerpflichten bestehen. In Deutschland gibt es jedoch eine steuerliche Freigrenze für die Kurzzeitvermietung.

    • Umsatzsteuerbefreiung: In vielen Fällen sind Mieteinnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt insbesondere für die Vermietung von Wohnungen und Unterkünften zu Wohnzwecken.
    • Umsatzsteuerpflicht: Werden jedoch Zusatzleistungen wie Frühstück, Fahrradverleih oder Reinigungsdienste angeboten, dann müssen Vermieter unter Umständen Umsatzsteuer auf diese Leistungen erheben. Hierbei muss der Umsatzsteuersatz beachtet werden, der entweder 7 % oder 19 % betragen kann, je nachdem, ob es sich um eine kurzfristige Vermietung oder um Zusatzleistungen handelt.

    2.4. Vorsteuerabzug

    Vermieter, die umsatzsteuerpflichtig sind, können unter bestimmten Bedingungen die Vorsteuer für Ausgaben wie Renovierungs- oder Instandhaltungskosten abziehen. Das bedeutet, dass Sie die Mehrwertsteuer, die Sie beim Kauf von Materialien oder Dienstleistungen für Ihre Ferienwohnung zahlen, mit der Umsatzsteuer verrechnen können, die Sie von Ihren Gästen einnehmen.

    • Vorsteuerabzug bei Renovierungen: Wenn Sie Renovierungen oder Modernisierungen an der Ferienwohnung durchführen und Umsatzsteuer zahlen, können Sie diese Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen, solange Sie umsatzsteuerpflichtig sind.

    3. Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten für die Vermietung von Ferienwohnungen

    3.1. Nutzung der Kleinunternehmerregelung

    Wenn die Jahresmieteinnahmen aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung unter einer bestimmten Grenze liegen (aktuell bei 22.000 EUR im Jahr), können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. In diesem Fall müssen Sie keine Umsatzsteuer auf Ihre Mieteinnahmen erheben.

    • Vorteil: Durch die Kleinunternehmerregelung entfällt die Umsatzsteuerpflicht, und Sie müssen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Beachten Sie jedoch, dass Sie dann auch keinen Vorsteuerabzug für Ausgaben wie Renovierungen oder Materialien geltend machen können.

    3.2. Mieteinnahmen gezielt steigern

    Durch eine geschickte Preisgestaltung und Angebotsgestaltung können Sie Ihre Mieteinnahmen optimieren:

    • Hochwertige Ausstattung: Wenn Sie Ihre Ferienwohnung mit hochwertigen Möbeln und Annehmlichkeiten ausstatten, können Sie höhere Nachtmieten verlangen.
    • Zusatzangebote: Bieten Sie Zusatzleistungen wie Fahrradverleih, Frühstück oder Führung an, um zusätzliche Einnahmen zu generieren, die ebenfalls steuerlich absetzbar sind.
    • Optimierung der Buchungskanäle: Nutzen Sie Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt, um die Auslastung Ihrer Ferienwohnung zu steigern und so die Mieteinnahmen zu maximieren.

    3.3. Steuerliche Gestaltung durch eine GmbH

    Für größere Immobilienportfolios oder gewerbliche Vermieter von Ferienwohnungen kann die Gründung einer Vermögensverwaltenden GmbH (VV-GmbH) sinnvoll sein. Die GmbH bietet steuerliche Vorteile durch die niedrigere Körperschaftssteuer von 15 %, die auf den Gewinn aus der Vermietung von Ferienwohnungen erhoben wird.

    • Körperschaftssteuer: Die GmbH unterliegt der Körperschaftssteuer, was häufig zu einer geringeren Steuerlast im Vergleich zur Einkommensteuer natürlicher Personen führt. Zudem können Gewinne in der GmbH thesauriert (im Unternehmen belassen) werden, ohne dass sofort Kapitalertragssteuer anfällt.

    4. Steuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienwohnungen in beliebten Ferienregionen

    Besonders in touristischen Regionen, wie zum Beispiel an der Ostsee, in den Alpen oder an den Nordseeinseln, sind die steuerlichen Regelungen von Bedeutung, da dort die Nachfrage nach Ferienwohnungen besonders hoch ist. Es können regionale Steuern oder Tourismusabgaben anfallen, die zusätzlich zu den allgemeinen Steuerpflichten berücksichtigt werden müssen.

    • Tourismusabgabe: In einigen deutschen Städten und Regionen wird eine Tourismusabgabe erhoben, die von den Mietern zu zahlen ist, aber die Vermieter sind verpflichtet, diese Abgabe an die Stadt oder Gemeinde abzuführen.

    5. Fazit: Steuerliche Optimierung bei der Vermietung von Ferienwohnungen

    Die Vermietung von Ferienwohnungen bietet zahlreiche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, von der Einkommensteuer über die Umsatzsteuer bis hin zur Vorsteuerabzugsberechtigung. Besonders vorteilhaft ist die Kleinunternehmerregelung für kleinere Ferienwohnungsbetreiber und die Möglichkeit, Kosten für Renovierungen und Sanierungen abzusetzen. Für gewerbliche Betreiber von Ferienwohnungen kann die Gründung einer Vermögensverwaltenden GmbH sinnvoll sein, um die Steuerlast zu optimieren.

    Es ist wichtig, sich frühzeitig über die steuerlichen Pflichten und Gestaltungsmöglichkeiten zu informieren, um die Mieteinnahmen effektiv zu maximieren und gleichzeitig die Steuerbelastung zu minimieren. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist besonders ratsam, um alle steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen.

  • Die besten Wohnlagen in Heiligenhafen – Maritimes Flair mit Aufwind

    Heiligenhafen hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt – vom kleinen Fischereiort zum modernen Urlaubsziel mit wachsender Beliebtheit bei Dauerbewohner:innen. Die Kombination aus Altstadt, Hafen, Promenade und Natur macht den Ort besonders attraktiv für Käufer:innen und Investor:innen. Hier die besten Wohnlagen im Überblick:

    1. Altstadt & Kirchhofstraße – Geschichte trifft Charme
    Im Herzen von Heiligenhafen liegt die historische Altstadt mit Kopfsteinpflaster, Giebelhäusern und kleinen Läden. Wohnungen und Häuser hier sind begehrt – besonders, wenn sie modernisiert wurden. Wer zentral wohnen möchte, ist hier genau richtig.

    2. Steinwarder – Wohnen direkt am Meer
    Die Halbinsel Steinwarder bietet Ferienwohnungen und Apartments mit direktem Blick auf die Ostsee. Wer die Nähe zum Strand, zur Seebrücke und zur Marina sucht, findet hier Top-Lagen – auch für Kapitalanlagen oder Zweitwohnsitze.

    3. Graswarder – Naturparadies in Spitzenlage
    Diese vorgelagerte Halbinsel mit exklusiver Bebauung und einzigartiger Natur ist eines der begehrtesten Gebiete Heiligenhafens. Die Kombination aus Vogelparadies, Dünengras und hochwertiger Architektur macht die Lage besonders – und besonders wertvoll.

    4. Ortschaften wie Lütjenbrode oder Gammendorf – ruhige Alternativen
    Etwas außerhalb, aber mit guter Anbindung, bieten diese Lagen viel Ruhe, Platz und teils großzügige Grundstücke. Ideal für Menschen, die naturnah wohnen und dennoch schnell in Heiligenhafen sein wollen.

    5. Hafennähe & Binnensee – modern und maritim
    Moderne Wohnanlagen mit Balkonen zum Wasser, Cafés, Segelboote vor der Tür – hier ist das Lebensgefühl von Urlaub und Alltag vereint. Besonders gefragt bei Pendler:innen, Senior:innen und Ferienwohnungsbesitzer:innen.

    Fazit:
    Heiligenhafen ist auf dem besten Weg vom Geheimtipp zur festen Größe an der Ostseeküste. Wer hier kauft oder verkauft, sollte genau wissen, wie sich die Lagen unterscheiden – denn zwischen Altstadtgasse und Wasserblick liegen Welten (und Preise).

  • Die besten Wohnlagen auf Fehmarn – Inselleben mit Meerblick

    Fehmarn ist die Sonneninsel der Ostsee – und ein echtes Paradies für alle, die Ruhe, Natur und Meeresluft lieben. Ob Dauerwohnsitz, Ferienimmobilie oder Altersruhesitz: Die Insel bietet vielfältige Wohnlagen – von ländlich bis maritim, von ruhig bis touristisch belebt. Hier sind die attraktivsten Lagen im Überblick.

    1. Burg – das lebendige Herz der Insel
    Als größte Ortschaft Fehmarns bietet Burg die beste Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Ärzte und Kultur. Die Altstadt mit Fachwerk und kleinen Gassen ist charmant und beliebt. Wer zentral wohnen möchte, findet hier Eigentumswohnungen und sanierte Stadthäuser.

    2. Südstrand (Burgtiefe) – Wohnen am Wasser
    Direkt an der Promenade mit Blick auf die Ostsee: Der Südstrand ist die Top-Lage für alle, die maritimes Flair, moderne Apartments und Strandnähe suchen. Ferienwohnungen und gehobene Neubauten prägen das Bild – mit hoher Nachfrage und attraktiven Renditen.

    3. Lemkenhafen & Orth – maritime Idylle am Hafen
    Diese beiden kleinen Orte an der Westküste stehen für Ruhe, Wassersport und Sonnenuntergänge. Reetdachhäuser, kleine Höfe und Apartments mit Blick auf Jachthäfen bieten ein besonderes Lebensgefühl – perfekt für Genießer:innen.

    4. Petersdorf & Umgebung – Dorfleben mit Weitblick
    Im Inselinneren liegen Petersdorf und weitere Dörfer mit großzügigen Grundstücken, Resthöfen und ländlichem Charakter. Wer Tiere halten oder sich selbst versorgen will, findet hier Raum und Ruhe.

    5. Meeschendorf bis Staberdorf – Natur pur im Süden
    Diese Küstenorte sind beliebt bei Radfahrer:innen, Naturfreund:innen und Ruhesuchenden. Viele Immobilien haben Meerblick oder liegen fußläufig zum Strand. Die touristische Dichte ist geringer – dafür ist das Wohnen entspannter.

    Fazit:
    Fehmarn bietet nicht nur Urlaub, sondern echte Lebensqualität. Ob du verkaufen oder kaufen möchtest – es lohnt sich, die Mikrolagen der Insel genau zu kennen. Denn jede Ecke hat ihren eigenen Charakter – und ihren eigenen Wert

  • Immobilien an der Küste: Wie der Klimawandel die Region verändert

    Der Klimawandel ist längst auch in Norddeutschland spürbar – mit steigenden Meeresspiegeln, häufigeren Starkregenereignissen und zunehmender Küstenerosion. Besonders Immobilien an der Ostsee, etwa an der Lübecker Bucht oder auf Fehmarn, sind davon betroffen. Doch was bedeutet das für Käufer:innen und Verkäufer:innen?

    Risiko Küstennähe – aber nicht überall gleich
    Nicht jede Immobilie „am Meer“ ist automatisch gefährdet. Gefährdet sind vor allem sehr flach gelegene Gebiete ohne natürlichen Schutz oder Deiche. Orte wie Dahme oder Heiligenhafen investieren bereits massiv in Küstenschutzmaßnahmen. Wer in diesen Lagen kaufen oder verkaufen will, sollte sich über Gefährdungskarten und Hochwasserrisiken informieren.

    Versicherungsschutz wird relevanter
    Elementarversicherungen gegen Überschwemmungen und Rückstau werden zunehmend wichtiger – und teurer. Käufer:innen fragen gezielt nach Risikovorsorge und baulichen Maßnahmen. Verkäufer:innen sollten Unterlagen zu Versicherung, Bauweise und möglichen Sanierungen bereithalten.

    Nachhaltigkeit als Verkaufsargument
    Energieeffizienz, Solarstrom, Regenwassernutzung – nachhaltige Bauweisen und technische Lösungen gewinnen an Bedeutung. Sie erhöhen nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wiederverkaufswert. Besonders bei Neubauten ist Klimaanpassung ein entscheidender Faktor.

    Küstenimmobilien bleiben gefragt – aber der Klimawandel verändert die Spielregeln. Wer heute kauft oder verkauft, sollte Risiken kennen, Maßnahmen kommunizieren und Chancen aufzeigen. Der Markt belohnt Weitsicht und Transparenz – gerade in sturmfesten Lagen.

  • Fehmarnbelt-Tunnel: Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

    Mit dem Bau des Fehmarnbelt-Tunnels zwischen Deutschland und Dänemark entsteht eines der größten Infrastrukturprojekte Europas – und das hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in der Region. Doch was genau bedeutet das für Käufer:innen, Verkäufer:innen und Investor:innen?

    Bessere Anbindung, steigende Attraktivität
    Der Tunnel wird Fehmarn deutlich besser mit dem europäischen Festland verbinden. Die Fahrtzeit nach Kopenhagen wird sich halbieren, neue Verkehrs- und Wirtschaftsströme werden erwartet. Besonders für Pendler:innen, Tourist:innen und Logistikunternehmen wird die Region rund um Puttgarden und Burg interessanter.

    Wertsteigerung in der Nähe der Trasse?
    Immobilien nahe der geplanten Anbindungspunkte, aber nicht unmittelbar an der Strecke, könnten von einem Wertzuwachs profitieren. Insbesondere Ferienimmobilien und Gewerbeobjekte rund um Burg und Landkirchen sind gefragt. Dennoch ist auch mit Baulärm und veränderter Landschaftsstruktur zu rechnen – eine genaue Standortprüfung ist ratsam.

    Risiken und Chancen im Gleichgewicht
    Während einige Anwohner:innen skeptisch sind, sehen Investor:innen Potenzial – insbesondere im Hinblick auf Vermietung, neue Geschäftsmodelle und erhöhte Mobilität. Wer frühzeitig einsteigt, kann profitieren, sollte aber Umwelt- und Infrastrukturprojekte im Blick behalten.

    Der Fehmarnbelt-Tunnel verändert den Markt nachhaltig. Wer sich für eine Immobilie auf Fehmarn interessiert – ob zum Wohnen, Vermieten oder Verkaufen – sollte jetzt aktiv werden, aber gut prüfen, wie sich Lage, Nutzung und Nachfrage durch das Megaprojekt verändern könnten.

  • Fehmarn: Ferienimmobilien zwischen Tourismus & Naturschutz

    Fehmarn, die Sonneninsel der Ostsee, ist längst ein beliebter Standort für Ferienimmobilien. Zwischen Stränden, Feldern und charmanten Dörfern suchen Investor:innen und Privatkäufer:innen nach Objekten zur Vermietung oder Eigennutzung. Doch der Inselmarkt ist besonders – und geprägt von einem sensiblen Gleichgewicht zwischen Tourismus und Umweltschutz.

    Was macht Fehmarn so attraktiv?
    Über 2.000 Sonnenstunden pro Jahr, 78 km Küste und eine gut ausgebaute Infrastruktur locken jedes Jahr hunderttausende Urlauber:innen. Beliebte Orte wie Burgtiefe, Meeschendorf oder Lemkenhafen bieten Urlaubsflair pur. Kein Wunder also, dass Ferienwohnungen und -häuser hier sehr gefragt sind.

    Besonderheiten beim Kauf
    Auf Fehmarn gelten teils strengere Bauvorschriften – insbesondere in Küstennähe und Naturschutzgebieten. Auch das Thema Zweitwohnsitzsteuer und Nutzungsbeschränkungen sollte geprüft werden. Wer in ein bestehendes Objekt investiert, profitiert häufig von einer guten Vermietungslage – sollte sich aber auch über die Auslastung und Verwaltung Gedanken machen.

    Naturschutz vs. Neubau
    Mit dem geplanten Fehmarnbelt-Tunnel und dem wachsenden Tourismus steigt der Druck auf Naturflächen. Die Insel achtet stark auf Nachhaltigkeit. Das bedeutet für Käufer:innen: Neubauten müssen oft strenge Vorgaben erfüllen, gleichzeitig steigen aber auch die Werte vorhandener Immobilien in gefragten Lagen.

    Fazit:
    Fehmarn ist ein Ferienparadies mit Investitionspotenzial – aber auch mit besonderen Regeln. Wer hier kaufen oder verkaufen möchte, braucht gute Beratung und ein Gespür für die Balance zwischen Natur, Nutzung und Nachhaltigkeit.