Immobilienbesitzer, die eine Immobilie renovieren oder sanieren, um sie anschließend mit Gewinn zu verkaufen, können von steuerlichen Vorteilen profitieren. Doch die steuerliche Behandlung von Renovierungs- und Sanierungskosten bei einem Immobilienverkauf unterscheidet sich von der Behandlung bei einer Vermietung. In diesem Beitrag erklären wir, wie Sie Renovierungs- und Sanierungskosten steuerlich optimal absetzen können, welche Besonderheiten es beim Verkauf von Immobilien gibt und wie Sie durch gezielte Umstrukturierungen steuerliche Vorteile erzielen können.

1. Steuerliche Behandlung von Renovierungen und Sanierungen beim Verkauf

Beim Verkauf von Immobilien sind Renovierungs- und Sanierungskosten, die vor dem Verkauf durchgeführt wurden, relevant für die Berechnung des Veräußerngewinns. Dieser Gewinn unterliegt in bestimmten Fällen der Spekulationssteuer, insbesondere wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Renovierungs- und Sanierungskosten können jedoch den Verkaufspreis mindern und damit den Gewinn reduzieren, wodurch die Steuerlast gesenkt wird.

1.1. Absetzbarkeit von Renovierungs- und Sanierungskosten

Wenn Sie eine Immobilie renovieren oder sanieren, um sie zu verkaufen, können die Kosten für Renovierungen und Umbauten als Kosten der Veräußern geltend gemacht werden. Diese Kosten reduzieren den Gewinn aus dem Verkauf und somit die Spekulationssteuer.

• Erhaltungsaufwendungen: Alle Kosten, die zur Instandhaltung und Reparatur der Immobilie aufgewendet werden, können als Erhaltungsaufwendungen abgesetzt werden. Diese Aufwendungen mindern den Verkaufspreis und reduzieren die Steuerlast.
  • Beispiel: Reparaturen an Dach, Fassade, Heizungsanlage oder Fenstern können in voller Höhe abgesetzt werden.
• Herstellungsaufwendungen: Wenn die Renovierung oder Sanierung eine Wertsteigerung zur Folge hat, gelten diese Aufwendungen als Herstellungsaufwendungen und müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Sie können jedoch auch den Gewinn beim Verkauf mindern, da der Wert der Immobilie durch die Sanierung gestiegen ist.
  • Beispiel: Der Umbau eines Dachbodens in Wohnraum oder die Erweiterung der Wohnfläche.

1.2. Verkauf von renovierten Immobilien – Steuerliche Konsequenzen

Wenn Sie die renovierte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkaufen, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Dieser Gewinn wird durch die Renovierungskosten gemindert:

• Der Gewinn aus dem Verkauf wird berechnet, indem der Kaufpreis und die Sanierungskosten vom Verkaufspreis abgezogen werden.
• Spekulationssteuer wird nur auf den Gewinn nach der Spekulationsfrist (die 10 Jahre beträgt) fällig. Wenn die Renovierungskosten und der Verkaufspreis in einem Verhältnis stehen, das den Gewinn minimiert, kann die Steuerlast reduziert werden.

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 200.000 EUR
• Kosten für Renovierungen: 30.000 EUR
• Verkaufspreis nach Renovierung: 300.000 EUR
• Gewinn vor Steuern: 300.000 EUR – 200.000 EUR = 100.000 EUR
• Gewinn nach Abzug der Renovierungskosten: 300.000 EUR – (200.000 EUR + 30.000 EUR) = 70.000 EUR

In diesem Beispiel reduziert sich der Gewinn, der der Spekulationssteuer unterliegt, auf 70.000 EUR anstatt 100.000 EUR.

2. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Sanierungen vor dem Verkauf

Es gibt einige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die beim Verkauf einer renovierten Immobilie genutzt werden können, um die Steuerlast zu minimieren:

• Investitionen in wertsteigernde Renovierungen: Wenn Sie Investitionen tätigen, die den Wert der Immobilie erhöhen, können diese Herstellungsaufwendungen den Gewinn mindern und die Steuerlast senken. Ein Anbau, der zusätzliche Wohnfläche schafft, oder die Renovierung eines ungenutzten Dachbodens in ein vollwertiges Zimmer steigert den Verkaufspreis der Immobilie und mindert gleichzeitig den zu versteuernden Gewinn.
• Strategischer Verkauf nach der Renovierung: Wenn der Wert der Immobilie durch Renovierungen erheblich gestiegen ist, aber die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht erreicht ist, kann es sinnvoll sein, die Immobilie etwas länger zu halten, um die Steuerfreiheit nach der Frist zu nutzen. Wenn Sie die Immobilie nach 10 Jahren verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an.

3. Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen

Ein wichtiger Aspekt bei der steuerlichen Behandlung von Renovierungs- und Sanierungskosten ist die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen:

• Erhaltungsaufwendungen: Diese beinhalten alle Maßnahmen, die darauf abzielen, den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Diese Ausgaben sind in voller Höhe steuerlich absetzbar.
  • Beispiel: Austausch eines defekten Fensters, Reparaturen an der Heizungsanlage, Anstrich der Fassade.
• Herstellungsaufwendungen: Diese beinhalten Maßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder erweitern. Diese Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden, anstatt sie sofort steuerlich geltend zu machen.
  • Beispiel: Erweiterung der Immobilie durch einen Anbau oder der Umbau eines Kellers zu Wohnraum.

4. Steuerliche Absetzbarkeit bei Denkmalimmobilien

Wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, können Sanierungsmaßnahmen besonders steuerlich vorteilhaft sein:

• Sonderabschreibungen für Denkmalschutzimmobilien ermöglichen es, bis zu 9 % jährlich der Sanierungskosten im ersten Jahr und bis zu 7 % im zweiten Jahr abzuschreiben. Die restlichen Kosten müssen über die nächsten Jahre abgeschrieben werden.
• Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungen: Für denkmalgeschützte Immobilien können Sanierungsmaßnahmen, die den Erhalt des Denkmals gewährleisten, besonders steuerlich begünstigt sein.

5. Fazit: Steuerliche Vorteile durch Renovierungen und Sanierungen beim Immobilienverkauf

Renovierungen und Sanierungen können nicht nur den Wert einer Immobilie steigern, sondern auch dazu beitragen, die steuerliche Belastung beim Verkauf zu reduzieren. Durch die gezielte Investition in Erhaltungsmaßnahmen oder wertsteigernde Renovierungen können Sie den Gewinn aus dem Verkauf mindern und somit die Spekulationssteuer senken. Wenn Sie eine Immobilie renovieren, um sie zu verkaufen, ist es wichtig, die steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen, um von den besten steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen sowie die Berücksichtigung von denkmalgeschützten Immobilien sollten bei der Planung von Renovierungen stets im Hinterkopf behalten werden. Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.