Die Vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) ist eine häufig genutzte Rechtsform für Immobilieninvestoren, um steuerliche Vorteile zu nutzen und die Verwaltung von Immobilien zu optimieren. In einer VV-GmbH werden Immobilien nicht direkt vom Privatvermögen, sondern von einer Kapitalgesellschaft gehalten. Dies bringt eine Reihe von steuerlichen Vorteilen und rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten mit sich, die es für viele Immobilieninvestoren attraktiv machen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine VV-GmbH funktioniert, welche steuerlichen Vorteile sie bietet und wie Sie diese Gesellschaftsform für Ihre Immobilieninvestitionen nutzen können.

1. Was ist eine Vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH)?

Die Vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die speziell für die Verwaltung von Vermögenswerten, insbesondere Immobilien, genutzt wird. In einer VV-GmbH werden Immobilien und andere Vermögenswerte wie Aktien oder Wertpapiere gehalten, verwaltet und genutzt. Die Gesellschaft ist dabei steuerlich als juristische Person zu behandeln, während die Gesellschafter in der Regel von einer Haftungsbeschränkung profitieren.

Die Hauptvorteile einer VV-GmbH bestehen in den steuerlichen Möglichkeiten, die sie bietet, insbesondere im Hinblick auf die Körperschaftssteuer, die im Vergleich zur Einkommenssteuer natürlicher Personen niedriger sein kann.

2. Steuerliche Vorteile der VV-GmbH

2.1. Körperschaftssteuer vs. Einkommenssteuer

Die Körperschaftssteuer auf Gewinne von Kapitalgesellschaften wie der VV-GmbH beträgt in Deutschland aktuell 15 % (zzgl. Solidaritätszuschlag). Diese Steuer ist oft günstiger als die Einkommenssteuer natürlicher Personen, bei der der Steuersatz bis zu 45 % betragen kann, je nach Höhe des Einkommens.

Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass sie mit einer VV-GmbH oft steuerlich günstiger fahren, da die Gewinne aus Immobilienvermietung und -verkauf mit einem niedrigeren Steuersatz belegt werden können.

2.2. Absetzbarkeit von Betriebsausgaben

Da die VV-GmbH als juristische Person agiert, können alle Betriebsausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung entstehen, steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören:

• Instandhaltungs- und Renovierungskosten.
• Büro- und Verwaltungskosten.
• Finanzierungskosten, wie Zinsen auf Kredite und Darlehen, die zur Finanzierung von Immobilien aufgenommen wurden.

Diese Ausgaben mindern den steuerpflichtigen Gewinn der GmbH und führen zu einer niedrigeren Steuerlast.

2.3. Steuerliche Abschreibung von Immobilien

Immobilien, die in einer VV-GmbH gehalten werden, können ebenfalls abgeschrieben werden. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien beträgt in der Regel 2 % pro Jahr für Bestandsimmobilien. Diese Abschreibung ist auch für die VV-GmbH möglich und mindert den steuerpflichtigen Gewinn.

Im Vergleich zur privaten Vermietung von Immobilien ist dies ein großer Vorteil, da die Abschreibung direkt auf den Gewinn der GmbH angerechnet wird, wodurch die Steuerlast verringert wird.

2.4. Flexibilität bei der Gewinnverwendung

In einer VV-GmbH können Gewinne nicht nur zur Ausschüttung an die Gesellschafter verwendet werden, sondern auch im Unternehmen belassen werden, um die Rücklagen zu erhöhen. Dies ermöglicht eine steueroptimierte Gewinnthesaurierung, da die Gewinne im Unternehmen niedrig besteuert werden. Erst bei der Ausschüttung an die Gesellschafter fallen Kapitalertragssteuern (25 %) an, wodurch eine zusätzliche Steueroptimierung möglich ist.

3. Weitere Vorteile einer VV-GmbH

3.1. Haftungsbeschränkung

Ein großer Vorteil der VV-GmbH ist die Haftungsbeschränkung. Die Gesellschafter haften in der Regel nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen und nicht mit ihrem privaten Vermögen. Dies schützt die Eigentümer vor den finanziellen Risiken, die mit der Verwaltung und dem Besitz von Immobilien verbunden sind, wie z. B. Schäden oder Verbindlichkeiten, die im Zusammenhang mit den Immobilien auftreten könnten.

3.2. Flexibilität bei der Immobilienverwertung

Die VV-GmbH bietet auch mehr Flexibilität bei der Verwertung von Immobilien. Sie kann Immobilien verkaufen, vermieten oder weiterverwalten und dabei alle steuerlichen Vorteile der Gesellschaft nutzen. Darüber hinaus können durch den Einsatz von Gesellschaftsanteilen und Beteiligungen an der GmbH auch steuerliche Optimierungen im Hinblick auf Erbschaften oder Verkäufe erreicht werden.

3.3. Einfache Verwaltung von Immobilienportfolios

Für Immobilieninvestoren, die mehrere Objekte besitzen, bietet die VV-GmbH eine zentrale Verwaltungsmöglichkeit. Alle Immobilien werden unter einer juristischen Person gehalten, was die Buchführung, Verwaltung und Steuererklärung vereinfacht und zu einem besseren Überblick über das Portfolio führt.

4. Wann ist eine VV-GmbH sinnvoll?

Eine VV-GmbH ist besonders sinnvoll für:

• Große Immobilienportfolios: Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder vermieten, können Sie durch die Gründung einer VV-GmbH erhebliche steuerliche Vorteile erzielen und die Verwaltung Ihrer Immobilien effizienter gestalten.
• Investoren mit hohen Einkünften: Wer hohe Gewinne aus Immobilien erzielt, kann durch die Nutzung der Körperschaftssteuer in einer GmbH im Vergleich zur Einkommenssteuer von natürlichen Personen erheblich Steuern sparen.
• Planung von Erbschaften und Schenkungen: Wenn Immobilien von einer Generation zur nächsten übertragen werden sollen, kann die GmbH auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer vorteilhaft sein. Die Übertragung von GmbH-Anteilen kann steuerlich günstiger sein als die Übertragung von Immobilien direkt.

5. Risiken und Herausforderungen der VV-GmbH

5.1. Verwaltungskosten und Bürokratie

Die Gründung und Verwaltung einer VV-GmbH ist mit Bürokratie und Verwaltungskosten verbunden. Neben der Gründung müssen regelmäßig Jahresabschlüsse, Steuererklärungen und andere rechtliche Dokumente eingereicht werden, was Zeit und Geld kostet.

5.2. Kapitalbedarf

Für die Gründung einer GmbH muss ein Grundkapital von mindestens 25.000 EUR aufgebracht werden. Dies ist besonders für kleinere Investoren eine Hürde, da das Kapital nicht für den Erwerb von Immobilien zur Verfügung steht, sondern als Stammkapital benötigt wird.

5.3. Einschränkungen bei der Entnahme von Gewinnen

Im Gegensatz zur privaten Vermietung müssen Gewinne aus einer VV-GmbH zunächst besteuert werden, bevor sie an die Gesellschafter ausgeschüttet werden können. Das bedeutet, dass es zu einer Doppelbesteuerung kommen kann: zunächst auf den Gewinn der GmbH und dann auf die Kapitalerträge der Gesellschafter.

6. Fazit: Die VV-GmbH als attraktive Lösung für Immobilieninvestoren

Die Vermögensverwaltende GmbH ist eine attraktive Option für Immobilieninvestoren, die von steuerlichen Vorteilen, Haftungsbeschränkungen und einer effizienten Verwaltung ihrer Immobilien profitieren möchten. Die Gründung einer VV-GmbH kann besonders für größere Immobilienportfolios oder Investoren mit hohen Einkünften sinnvoll sein, um Steuern zu sparen und die Verwaltung zu optimieren. Wichtig ist, dass die Entscheidung zur Gründung einer VV-GmbH gut überlegt und von einem Steuerberater oder Anwalt begleitet wird, um alle rechtlichen und steuerlichen Implikationen korrekt zu berücksichtigen.