Du hast eine Immobilie geerbt oder rechnest mit einer Erbschaft in der Familie? Dann ist es wichtig, das Thema Erbschaftssteuer frühzeitig zu verstehen. Denn Immobilien sind oft der wertvollste Teil eines Nachlasses – und genau hier können schnell erhebliche Steuerbeträge fällig werden.

In diesem Beitrag erfährst Du, wann Erbschaftssteuer auf Immobilien anfällt, welche Freibeträge gelten, wie die Steuer berechnet wird – und wie Du kluge Entscheidungen triffst, um keine finanziellen Überraschungen zu erleben.

Wann fällt Erbschaftssteuer bei Immobilien an?

Die Erbschaftssteuer fällt immer dann an, wenn Du eine Immobilie erbst und der Wert des Nachlasses den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Steuer wird nicht automatisch, sondern auf Basis einer Steuererklärung vom Finanzamt festgelegt. Die Erbschaftssteuer ist also kein „Pauschalbetrag“, sondern abhängig von mehreren Faktoren.

Die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Erbschaftssteuer:

• Verwandtschaftsgrad zum Erblasser
• Wert der Immobilie (gemeiner Wert)
• Freibeträge laut Erbschaftssteuergesetz
• Art der Nutzung (z. B. Selbstnutzung oder Vermietung)

Wie hoch ist Dein persönlicher Freibetrag?

Der Freibetrag ist der Teil des Erbes, der steuerfrei bleibt. Er richtet sich danach, wie nah Du mit dem*der Verstorbenen verwandt bist:

Verwandtschaftsverhältnis	Freibetrag
Ehepartner/in	500.000 €
Kinder (inkl. Stief- & Adoptivkinder)	400.000 €
Enkel (wenn Elternteil verstorben)	400.000 €
Enkel (wenn Elternteil lebt)	200.000 €
Geschwister, Nichten/Neffen, Freunde	20.000 €

Beispiel:
Du erbst das Haus Deiner Mutter im Wert von 420.000 €. Dein Freibetrag als Kind liegt bei 400.000 €. Du musst also auf 20.000 € Erbschaftssteuer zahlen – je nach Steuerklasse und Steuersatz.

Wie wird der Immobilienwert für die Steuer berechnet?

Für steuerliche Zwecke zählt der sogenannte gemeine Wert – also der Wert, den die Immobilie bei einem Verkauf am Stichtag erzielen würde. Dieser Wert wird entweder vom Finanzamt geschätzt oder durch ein professionelles Gutachten ermittelt.

Als Maklerin biete ich Dir gern eine marktorientierte Immobilienbewertung an – transparent und nachvollziehbar. In vielen Fällen kannst Du mit einem Gutachten sogar eine zu hohe Schätzung des Finanzamts anfechten.

Welche Steuerklassen gelten bei der Erbschaftssteuer?

Je nach Verwandtschaftsgrad wirst Du einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet. Diese beeinflusst, wie hoch der Steuersatz ist:

Steuerklasse	Wer gehört dazu?	Steuersatz (je nach Höhe des Erbes)
I	Ehepartner, Kinder, Enkel	7–30 %
II	Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder	15–43 %
III	Nicht-Verwandte, Lebensgefährten (nicht verheiratet)	30–50 %

Je höher der Wert, desto höher der Steuersatz – besonders bei entfernten Verwandten oder Nicht-Verwandten kann die Steuerlast erheblich sein.

Besonderheit: Selbstgenutztes Familienheim ist steuerfrei – unter Bedingungen

Wenn Du als Ehepartner oder Kind das geerbte Haus selbst bewohnst und dort mindestens 10 Jahre wohnst, bleibt das Haus komplett steuerfrei – unabhängig vom Wert!

Voraussetzungen:

• Es handelt sich um die Hauptwohnung
• Du ziehst innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall ein
• Du nutzt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst (sonst fällt Steuer nachträglich an)

Achtung: Für Kinder gilt zusätzlich, dass die Wohnfläche maximal 200 m² betragen darf. Alles darüber wird anteilig besteuert.

Was tun, wenn das Erbe zu hohen Steuerzahlungen führt?

Nicht jede*r hat die Mittel, eine hohe Steuer auf eine geerbte Immobilie sofort zu begleichen. Es gibt jedoch Optionen:

• Ratenzahlung oder Stundung beim Finanzamt beantragen
• Verkauf der Immobilie, um Steuern zu begleichen und Liquidität zu schaffen
• Erbausschlagung (wenn der Nachlass überschuldet ist oder die Steuerlast untragbar)

Ich unterstütze Dich bei der realistischen Wertermittlung, kläre mit Dir, ob ein Verkauf sinnvoll ist – und begleite Dich bei jedem Schritt der Abwicklung.

Fazit: Erbschaftssteuer muss kein Schreckgespenst sein

Mit dem richtigen Wissen und einer guten Beratung kannst Du die Erbschaftssteuer auf Immobilien rechtzeitig planen, reduzieren oder sogar ganz vermeiden. Wichtig ist, dass Du Deine Freibeträge kennst, den Immobilienwert realistisch einschätzt und Deine Entscheidung bewusst triffst – ob Du das Haus behalten, vermieten oder verkaufen willst.

Monika Ragauskaite, Immolina GmbH

Du hast geerbt und möchtest wissen, ob und wie viel Erbschaftssteuer auf Dich zukommt? Oder überlegst, die Immobilie zu verkaufen?

Dann melde Dich gern – ich nehme mir Zeit für Dich, höre zu und helfe Dir, die beste Entscheidung für Deine Zukunft zu treffen.

Küstenfeeling inklusive – mit klarer Orientierung bei komplizierten Entscheidungen.