In der Regel wird die Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie vom Käufer getragen. Sie ist eine der größten Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen und kann je nach Kaufpreis und Bundesland eine erhebliche Summe darstellen. Eine gängige Möglichkeit, diese Kosten zu reduzieren, ist es, den Verkäufer dazu zu bewegen, die Grunderwerbsteuer zu übernehmen, um so eine 100%-Finanzierung für den Käufer zu ermöglichen. In diesem Beitrag erklären wir, wie diese Vorgehensweise funktioniert, welche rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden müssen und wie sowohl Käufer als auch Verkäufer davon profitieren können.

1. Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Sie wird vom Käufer gezahlt und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bei hochpreisigen Immobilien kann die Steuer somit eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.

• Beispiel: Bei einem Immobilienkauf von 400.000 EUR und einem Steuersatz von 6,5 % müssten Käufer 26.000 EUR an Grunderwerbsteuer zahlen.

2. Warum die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer zahlen lassen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine der ersten Zahlungen, die Käufer beim Immobilienerwerb leisten müssen. Für Käufer, die über keine ausreichende Eigenkapitalquote verfügen oder die gerne eine 100%-Finanzierung in Anspruch nehmen möchten, stellt diese Steuer eine zusätzliche finanzielle Hürde dar.

Ein Verkäufer kann unter bestimmten Umständen entscheiden, die Grunderwerbsteuer zu übernehmen. Diese Option kann für beide Parteien vorteilhaft sein:

• Für den Käufer: Der Käufer muss weniger Eigenkapital aufbringen und kann die Immobilie mit einer 100%-Finanzierung erwerben.
• Für den Verkäufer: Der Verkäufer hat möglicherweise bessere Verkaufschancen, da er die Konditionen für den Käufer attraktiver gestaltet und somit den Verkauf beschleunigen kann.

3. Wie funktioniert es, dass der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernimmt?

In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer üblicherweise im Kaufvertrag geregelt. Wenn der Verkäufer die Steuer übernimmt, wird dies in der Regel durch eine Anpassung des Kaufpreises oder durch eine gesonderte Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt.

3.1. Erhöhung des Kaufpreises

Der häufigste Weg, wie der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernehmen kann, ist eine Erhöhung des Kaufpreises, die der Käufer zusätzlich finanziert. Dies hat den Vorteil, dass der Verkäufer keine direkten Zahlungen leisten muss. Stattdessen wird der Kaufpreis um den Betrag der Grunderwerbsteuer erhöht, und der Käufer übernimmt diese zusätzlichen Kosten indirekt.

• Beispiel: Ein Käufer möchte eine Immobilie im Wert von 400.000 EUR kaufen, aber die Grunderwerbsteuer beträgt 26.000 EUR. Wenn der Verkäufer zustimmt, die Grunderwerbsteuer zu übernehmen, könnte der Kaufpreis auf 426.000 EUR steigen. Der Käufer nimmt eine 100%-Finanzierung über den erhöhten Betrag von 426.000 EUR auf. Der Verkäufer erhält den vollen Kaufpreis und der Käufer muss keine eigenen Mittel für die Steuer aufbringen.

3.2. Vereinbarung zur Übernahme der Steuer

Alternativ kann der Verkäufer auch explizit erklären, dass er die Grunderwerbsteuer als Teil der Gesamtzahlung übernimmt. In diesem Fall wird der Kaufpreis zwar nicht verändert, aber der Verkäufer verpflichtet sich, den Betrag der Steuer zusätzlich zu zahlen.

In diesem Fall sollte eine entsprechende Zahlungsvereinbarung im Kaufvertrag festgehalten werden, damit beide Parteien rechtlich abgesichert sind.

4. Rechtliche Aspekte der Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Verkäufer

Obwohl es grundsätzlich möglich ist, dass der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernimmt, müssen einige rechtliche Rahmenbedingungen beachtet werden:

• Erhöhung des Kaufpreises: Eine Erhöhung des Kaufpreises um den Betrag der Grunderwerbsteuer ist steuerlich zulässig, da sie nicht gegen die Vorschriften zur Grunderwerbsteuer verstößt. Der Käufer kann somit den erhöhten Betrag finanzieren, ohne dass dies zu Problemen mit der Steuerbehörde führt.
• Vertragliche Regelungen: Die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Verkäufer muss ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten werden. Eine klare Vereinbarung verhindert spätere Missverständnisse und sichert die Rechte beider Parteien.
• Steuerliche Auswirkungen: Es ist wichtig zu beachten, dass die Übernahme der Grunderwerbsteuer keine Auswirkungen auf die Steuerpflicht des Verkäufers hat. Der Verkäufer bleibt verpflichtet, seine eigenen Steuererklärungen korrekt abzugeben, auch wenn er die Grunderwerbsteuer übernommen hat.

5. Vorteile der Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Verkäufer

Für den Käufer

• 100%-Finanzierung: Der Käufer kann die gesamte Immobilie über eine Bank finanzieren, ohne zusätzliches Eigenkapital für die Grunderwerbsteuer aufbringen zu müssen.
• Reduzierung der Anfangskosten: Der Käufer kann die Immobilienerwerbskosten optimieren und die Belastung zu Beginn des Kaufs verringern.

Für den Verkäufer

• Erhöhte Verkaufschancen: Indem der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernimmt, kann er das Angebot für Käufer attraktiver machen, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann.
• Steigerung des Kaufpreises: Der Verkäufer kann den Preis so anpassen, dass er den Betrag der Grunderwerbsteuer wieder kompensiert, sodass der Verkauf nicht zu einem Verlust führt.

6. Risiken der Grunderwerbsteuerübernahme durch den Verkäufer

Obwohl diese Lösung für beide Parteien vorteilhaft sein kann, gibt es auch einige Risiken:

• Finanzielle Belastung für den Verkäufer: Der Verkäufer muss sicherstellen, dass er die Grunderwerbsteuer tatsächlich zahlen kann, ohne seine eigene Liquidität zu gefährden.
• Komplexität des Kaufvertrags: Diese Vereinbarung erfordert eine detaillierte vertragliche Regelung und sollte von einem Notar geprüft werden, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

7. Fazit: Grunderwerbsteuer vom Verkäufer zahlen lassen – Eine Möglichkeit für Käufer und Verkäufer

Die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Verkäufer kann für Käufer eine interessante Möglichkeit darstellen, den Kaufpreis vollständig zu finanzieren und somit von einer 100%-Finanzierung zu profitieren. Für den Verkäufer bietet sich eine Chance, den Verkaufsprozess zu beschleunigen und den Verkauf attraktiver zu gestalten. Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen rechtlich einwandfrei und transparent im Kaufvertrag festgehalten werden.