Der Immobilienkauf über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist eine attraktive Option für Investoren, die von den steuerlichen Vorteilen dieser Gesellschaftsform profitieren möchten. Die GmbH bietet nicht nur Haftungsbeschränkungen, sondern auch zahlreiche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien effizienter machen können. In diesem Beitrag erläutern wir, wie der Kauf von Immobilien über eine GmbH funktioniert, welche Steuervorteile damit verbunden sind und welche rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden müssen.

1. Warum Immobilien über eine GmbH kaufen?

Der Kauf von Immobilien über eine GmbH bietet eine Reihe von steuerlichen und rechtlichen Vorteilen, die vor allem für größere Immobilienportfolios oder gewerbliche Investoren von Bedeutung sind.

1.1. Haftungsbeschränkung

Ein wesentlicher Vorteil der GmbH ist die Haftungsbeschränkung. Als juristische Person haftet die GmbH nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen, nicht mit dem privaten Vermögen der Gesellschafter. Dies schützt die Eigentümer im Falle von rechtlichen Auseinandersetzungen oder finanziellen Problemen. Wenn beispielsweise ein Schaden an einer Immobilie auftritt oder es zu Problemen bei der Vermietung kommt, sind die Gesellschafter nicht mit ihrem persönlichen Vermögen betroffen.

1.2. Steuerliche Vorteile

Die GmbH bietet zahlreiche steuerliche Vorteile, insbesondere in Bezug auf die Körperschaftssteuer und die Abschreibung von Immobilien. Im Vergleich zur Einkommenssteuer natürlicher Personen kann die GmbH zu einer geringeren Steuerlast führen.

• Körperschaftssteuer: Die GmbH unterliegt einer Körperschaftssteuer von 15 % (zzgl. Solidaritätszuschlag) auf ihre Gewinne, was in der Regel günstiger ist als die Einkommenssteuer natürlicher Personen, die bis zu 45 % betragen kann. Dies ermöglicht Immobilieninvestoren, Steuern zu sparen, wenn die GmbH Gewinne aus der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien erzielt.
• Abschreibungen (AfA): Immobilien, die in einer GmbH gehalten werden, können ebenfalls abgeschrieben werden. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt in der Regel 2 % pro Jahr für Bestandsimmobilien und kann den steuerpflichtigen Gewinn der GmbH erheblich mindern.

1.3. Steueroptimierung durch Gewinnthesaurierung

In einer GmbH können Gewinne im Unternehmen belassen und steuerlich begünstigt verwendet werden. Durch die Gewinnthesaurierung (d. h. die Rücklage von Gewinnen im Unternehmen) kann die GmbH Steuerzahlungen verzögern und das Kapital für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe nutzen.

• Thesaurierung von Gewinnen: Im Gegensatz zu natürlichen Personen, die Kapitalertragssteuer auf ausgeschüttete Gewinne zahlen müssen, unterliegt die GmbH den Körperschaftssteuern und kann Gewinne ohne sofortige Steuerbelastung reinvestieren.

2. Wie funktioniert der Immobilienkauf über eine GmbH?

Der Kauf einer Immobilie durch eine GmbH ist im Wesentlichen der gleiche wie der Kauf durch eine natürliche Person, jedoch mit einigen zusätzlichen rechtlichen und steuerlichen Aspekten:

2.1. Gründung der GmbH

Zunächst muss eine GmbH gegründet werden, um als Gesellschaft Immobilien zu kaufen. Dabei ist ein Stammkapital von mindestens 25.000 EUR erforderlich, wobei bei der Gründung mindestens die Hälfte des Kapitals eingezahlt werden muss.

2.2. Immobilienkauf durch die GmbH

Nachdem die GmbH gegründet wurde, kann sie Immobilien erwerben. Der Kauf erfolgt über den Namen der GmbH, und die Immobilie wird im Grundbuch auf die GmbH eingetragen. Der Kaufpreis und die Finanzierung erfolgen durch die GmbH, und es gelten die gleichen Regeln wie für den Kauf durch eine natürliche Person, jedoch mit der Besonderheit, dass die GmbH eine Kreditwürdigkeit und Bilanz aufweist, die bei der Finanzierung durch Banken berücksichtigt wird.

• Kauf von Grundstücken: Grundstücke können in Deutschland auch über eine GmbH erworben werden, wobei die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Diese fällt für GmbHs genauso an wie für natürliche Personen, jedoch können durch eine geschickte Steuerstruktur bestimmte Steuervergünstigungen genutzt werden.

2.3. Finanzierung der GmbH

Die Finanzierung einer Immobilie durch eine GmbH erfolgt in der Regel über Bankdarlehen, wobei die GmbH als juristische Person kreditwürdig ist. Banken werden die Bonität der GmbH sowie ihre Bilanzen und Finanzdaten prüfen, bevor sie eine Finanzierung gewähren.

• Eigenkapital der GmbH: Die GmbH muss in der Regel ein gewisses Eigenkapital aufbringen, um einen Kredit zu erhalten. Dieses Eigenkapital kann durch Kapitaleinlagen der Gesellschafter oder durch Gewinne aus dem Betrieb aufgebaut werden.

3. Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs über eine GmbH

3.1. Vorteile

• Steuervorteile: Die Körperschaftssteuer von 15 % ist oft günstiger als die Einkommenssteuer natürlicher Personen.
• Haftungsbeschränkung: Die Gesellschafter haften nur mit dem Gesellschaftsvermögen und nicht mit ihrem privaten Vermögen.
• Gewinnthesaurierung: Gewinne können in der GmbH verbleiben und für zukünftige Investitionen genutzt werden, ohne dass sofort Kapitalertragssteuern anfallen.
• Flexibilität bei der Immobilienverwertung: Die GmbH kann Immobilien verkaufen, vermieten oder weiterverwalten, und die steuerlichen Vorteile bleiben erhalten.

3.2. Nachteile

• Gründungskosten: Die Gründung einer GmbH ist mit Kosten verbunden, darunter Notarkosten, Anwaltsgebühren und die Einzahlung des Stammkapitals.
• Bürokratie und Verwaltungskosten: Eine GmbH muss regelmäßig Jahresabschlüsse und Steuererklärungen einreichen, was zusätzliche Kosten für Buchhaltung und Verwaltung mit sich bringt.
• Doppelbesteuerung: Gewinne, die an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, unterliegen der Kapitalertragssteuer von 25 %, was zu einer Doppelbesteuerung führen kann.

4. Fazit: Immobilienkauf über eine GmbH als steueroptimierte Lösung

Der Immobilienkauf über eine GmbH bietet vor allem für größere Immobilienportfolios und gewerbliche Investoren zahlreiche steuerliche und rechtliche Vorteile. Die Haftungsbeschränkung, die niedrigere Körperschaftssteuer und die Möglichkeit der Gewinnthesaurierung machen die GmbH zu einer attraktiven Option für Immobilieninvestoren. Es ist jedoch wichtig, die Gründungskosten, Bürokratie und Verwaltungskosten zu berücksichtigen, um die steuerlichen Vorteile zu maximieren.

Für kleinere Investoren oder Privatpersonen kann die GmbH eine lohnenswerte Option sein, insbesondere wenn langfristige steuerliche Vorteile und Haftungsbegrenzung gewünscht sind. Die Entscheidung für den Kauf über eine GmbH sollte gut überlegt sein und im besten Fall in Zusammenarbeit mit einem Steuerberater oder Anwalt getroffen werden.