Aber sind die Zinsen (noch) im Sinkflug?
Der deutsche Immobilienmarkt steht 2025 an einem Wendepunkt. Der dramatische Rückgang der Baugenehmigungen zeigt deutlich: Die Neubaukrise ist real – und sie vertieft sich weiter. Gleichzeitig herrscht Unsicherheit, wie es mit den Zinsen weitergeht. Sinken sie weiter? Oder erleben wir gerade das günstigste Zinsniveau auf lange Sicht?
1. Der Zusammenbruch der Baugenehmigungen in Deutschland
Die Genehmigungen für Wohnungsbau in Deutschland (blaue Linie im Chart) sind seit 2021 massiv eingebrochen – von über 36.000 auf zuletzt unter 14.000 pro Monat. Das ist ein Rückgang von mehr als 60 % – ein historischer Tiefstand.
Ursachen:
- Explodierende Baukosten: Material und Löhne sind seit 2022 stark gestiegen.
- Hohe regulatorische Anforderungen: Energieeffizienz, Schallschutz, Umweltauflagen – alles wird teurer und komplexer.
- Zinsanstieg 2022/2023: Die EZB hat die Leitzinsen im Rekordtempo angehoben, was Finanzierungen für Bauherren unerschwinglich machte.
- Mangel an Planungssicherheit: Unsicherheit über Förderprogramme, Mietrecht und CO₂-Gesetze bremsen Investoren.
Die DAX-Entwicklung (orange Linie) und die Zinsphasen (türkise Linie) zeigen: Zinssenkungen können Märkte antreiben – aber der Immobilienbau reagiert aktuell nicht mehr wie früher.
2. Die aktuelle Zinssituation in 2025
Die EZB hat zuletzt die Zinsen nicht weiter gesenkt.
Aber: Die Bauzinsen am Markt sinken nur langsam – und kaum spürbar.
Warum?
- Banken geben Zinssenkungen der EZB nur zögerlich weiter.
- Kreditvergabe bleibt restriktiv – besonders bei Neubauprojekten ohne Eigenkapital.
- Risikoaufschläge für Bauprojekte bleiben hoch.
3. Werden die Zinsen weiter sinken – oder war’s das?
Diese Frage stellt sich jeder potenzielle Käufer oder Investor.
Argumente für weiter sinkende Zinsen:
- Die EU und Deutschland befinden sich in einer Wachstumsflaute.
- Die EZB steht politisch unter Druck, Wirtschaft und Staatsfinanzen zu stabilisieren.
- Eine weiter sinkende Inflation könnte Spielraum geben.
Aber:
- Die staatliche Verschuldung in Deutschland und der EU nimmt weiter zu – und wird in den nächsten Jahren durch die Schuldenbremse kaum gebremst.
- Gleichzeitig drohen strukturelle Inflationsrisiken:
- Lohnsteigerungen durch Arbeitskräftemangel
- Investitionen in Klimaschutz, Rüstung, Energieinfrastruktur
- steigende Kosten durch geopolitische Unsicherheiten
Fazit:
Wer auf dauerhaft günstige Zinsen hofft, könnte sich täuschen.
Es ist gut möglich, dass wir 2025/2026 das günstigste Finanzierungsfenster für Jahre sehen – bevor neue Inflationswellen wieder höheren Zinsdruck erzeugen.
4. Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Für Eigennutzer:
- Jetzt sichern, was finanzierbar ist.
- Förderungen nutzen, wo möglich (z. B. KfW, Länderprogramme)
- Nicht auf „bessere Zinsen“ warten – sondern bei Rückgang zuschlagen
Für Investoren:
- Neubau meiden – zu teuer, zu ungewiss
- Fokus auf sanierungsfähige Bestandsimmobilien, Fix & Flip, Ferienimmobilien
- Auch Garagen, Hallen und PV-Flächen bleiben gefragt
- Zinsbindung möglichst langfristig sichern – vielleicht ist das Niveau 2025 das neue „unten“
Fazit: Jetzt handeln – mit kühlem Kopf und gutem Plan
Der Markt ist im Umbruch. Bauen lohnt sich nicht mehr pauschal.
Aber gerade in dieser Phase entstehen neue Chancen – für clevere Anleger, die den Zyklus verstehen.
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Weil sich Neubau wirtschaftlich kaum noch rechnet. Die Baukosten sind durch Materialpreise, Fachkräftemangel und Bürokratie explodiert. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Energieeffizienz, Barrierefreiheit, PV-Pflicht und Dämmung – mit jeder neuen Auflage wird ein Haus weniger genehmigt oder gebaut.
Ja. Die Ampel hat einerseits ambitionierte Klimaziele vorgegeben, ohne deren Finanzierbarkeit im Blick zu behalten – Stichwort: Heizungsgesetz. Andererseits wurden Förderprogramme mehrfach gestrichen, verändert oder neu aufgelegt – ohne Verlässlichkeit. Wer plant, braucht Planungssicherheit. Und die fehlt derzeit völlig.
Kurzfristig ja – langfristig nein. Sie senkt die Miete für Bestandswohnungen, aber sie verhindert Investitionen in Neubau und Sanierung. Das Angebot wird verknappt, während die Nachfrage steigt. Das führt am Ende zu höheren Einstiegsmieten und wachsender Wohnungsnot – besonders in Ballungsräumen.
Weil die Politik zwar Zuzug fördert, aber keine Rahmenbedingungen für den notwendigen Wohnraum schafft. Bis 2024 sind über eine Million Menschen netto nach Deutschland gekommen – aber nur ein Bruchteil der benötigten Wohnungen wurde gebaut. Und mit jeder Auflage, jedem Gesetz und jeder Genehmigungsrunde wird der Bau verzögert oder ganz abgesagt.
Theoretisch ja – praktisch nicht. Viele Firmen holen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro. Gleichzeitig fehlen Kita-Plätze, digitale Infrastruktur und Ärzte auf dem Land. Wer sich’s leisten kann, zieht lieber in urbane Randlagen – aber eben nicht „aufs Land“. Die Landflucht hält an, während ländliche Immobilien leer stehen und verfallen.
Doppelt negativ: Erstens steigen die Baukosten durch energieintensive Materialien (z. B. Beton, Stahl, Dämmstoffe). Zweitens erhöhen sich die Anforderungen an Heizung und Dämmung drastisch, um den Energiekosten überhaupt Herr zu werden. Die neue Heizung ist oft teurer als das Grundstück. Das rechnet sich nicht mehr – weder für Familien noch für Investoren.
Es ist unwahrscheinlich, dass die Preise spürbar sinken – zu groß ist die staatliche Nachfrage nach Handwerkern, Material und Bauleistungen (Kitas, Kasernen, Infrastruktur). Solange staatliche Vorgaben steigen und Fachkräfte fehlen, bleibt der Bau teuer. Wer auf Besserung wartet, wartet möglicherweise vergebens.
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