Immobilien gelten als krisensichere Kapitalanlage – doch längst nicht überall lohnt sich der Kauf. In manchen Regionen ist Mieten deutlich günstiger, anderswo rechnet sich der Erwerb einer Eigentumswohnung auch heute noch als langfristige Investition. Wer 2025 in Wohnimmobilien anlegen will, braucht einen klaren Blick auf Märkte, Renditen und regionale Unterschiede. Dieser Beitrag zeigt, wo sich der Kauf noch lohnt – und wo besser gemietet wird.

Regionen, in denen Kaufen attraktiver ist als Mieten

In zahlreichen Städten und Landkreisen liegen die Kaufpreise noch in einem vernünftigen Verhältnis zu den Mieten. Das zeigt sich unter anderem am sogenannten Vervielfältiger – also dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete. Werte unter 20 gelten als Indiz für ein gutes Kaufpreisniveau. Besonders interessant:

• Landkreis Harz (Faktor ca. 17,0)
• Görlitz, Suhl, Dessau-Roßlau (13,5 bis 17,3)
• Lübeck, Wilhelmshaven, Jena, Emden

In diesen Regionen ist der monatliche Aufwand für Zins und Tilgung oft geringer als eine vergleichbare Miete – vorausgesetzt, es wird solide finanziert. Für Kapitalanleger bedeutet das:
Hier lassen sich noch Mietrenditen erzielen, die über der Inflation liegen – bei moderatem Risiko.

Regionen, in denen Mieten günstiger ist

In über 90 % der deutschen Städte und Gemeinden ist Kaufen 2025 rechnerisch teurer als Mieten. Das liegt an:

• gestiegenen Zinsen
• hohen Kaufnebenkosten
• anhaltend hohen Immobilienpreisen in Metropolen

Besonders auffällig:
In Berlin, München, Hamburg, Köln und Teilen von Nordfriesland liegt die Belastung für Käufer teils bei über 40–50 % des Haushaltseinkommens, während Mieter mit deutlich weniger davonkommen.

In stark nachgefragten Städten lohnt sich Kaufen meist nur noch bei Eigennutzung, sehr langem Planungshorizont oder hohen Eigenmitteln. Als Kapitalanlage ist der Einstieg dort derzeit schwer rentabel darstellbar.

Was Kapitalanleger beachten sollten

Ob sich der Immobilienkauf zur Vermietung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Vervielfältiger unter 22
• realistische Mieten, nicht Wunschvorstellungen
• energetischer Zustand: Energieklasse D oder besser wird zunehmend wichtiger
• Zielgruppe vor Ort: Gibt es Mieter für die geplante Wohnform?

Kapitalanleger sollten 2025 vor allem in mittelgroße Städte mit stabilem Mietmarkt und moderaten Preisen schauen. Viele ostdeutsche Städte bieten derzeit bessere Renditechancen als die westdeutschen Metropolen – und profitieren zudem von neuen Förderungen und wachsender Binnenwanderung.

Fazit: Mit Strategie kaufen, nicht aus Gewohnheit

Kaufen lohnt sich – aber nicht überall.
Wer heute in Wohnimmobilien investieren will, braucht:

• eine realistische Kalkulation
• Kenntnisse der regionalen Märkte
• Fokus auf Energieeffizienz und Vermietbarkeit
• und den Mut, auch abseits der großen Städte zu denken

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Quellen:
– Versicherungsjournal: Wo sich ein Immobilienkauf im Vergleich zur Miete derzeit besonders lohnt
– Bild.de: Fast überall ist Mieten günstiger als Kaufen
– Postbank Wohnatlas 2025 (HWWI)
– Welt.de: Karte: Wo sich Eigentum noch lohnt
– Stiftung Warentest: Kaufen oder Mieten? So hoch sind die Immobilien­preise in Ihrer Stadt