Kurz und ehrlich: Der Referentenentwurf vom 6. August 2025 zieht zwei Stellschrauben an, die bei Immobilien Steuern sparen sollten: die Aufteilung des Kaufpreises in Boden und Gebäude sowie der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für höhere AfA. Es ist noch Entwurf, aber die Richtung ist klar.

Was die neue Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV-E) verlangt

Die Aufteilung soll künftig einheitlich nach ImmoWertV-Logik erfolgen. Vorgehen laut Entwurf:

1. Marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert fürs bebaute Grundstück ermitteln (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert).
2. Bodenwert nach ImmoWertV abziehen.
3. Besondere objektspezifische Merkmale über Zu- und Abschläge berücksichtigen. Mindestwert: Gebäudewert darf nicht negativ werden.
4. Das BMF darf eine „Arbeitshilfe“ veröffentlichen. Diese gilt als qualifizierte Schätzung und ist nur durch ein öbuv-Gutachten nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung widerlegbar.

Kürzere Nutzungsdauer nur noch mit Ortstermin (§ 11c EStDV-E)

Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist künftig nur noch durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich. Pflicht ist die persönliche Besichtigung; das Gutachten muss technische, wirtschaftliche und rechtliche Determinanten transparent herleiten. Anwendbar ab Veranlagungszeitraum 2025. Damit wird die bisherige „Methodenfreiheit“ aus der BFH-Rechtsprechung praktisch stark eingegrenzt.

Ende der „Excel-Magie“: Welche beliebten „Tricks“ jetzt schwerer werden

Online-Rechner und Schreibtischgutachten ohne Ortstermin verlieren ihren Beweiswert. Dünn begründete Restnutzungsdauern für eine „Turbo-AfA“ werden regelmäßig scheitern. Kreative Kaufpreisaufteilungen mit Fantasiewerten haben es schwerer, weil § 9b eine klare Bewertungslogik vorgibt und die BMF-Arbeitshilfe aufwertet.

Wer profitiert – und wer nicht

Finanzverwaltung und Fiskus: weniger Streit, höhere Prüfungsfestigkeit. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: mehr Nachfrage, weil nur ihre Gutachten akzeptiert werden sollen; Zertifizierte nach DIN EN ISO/IEC 17024 wären nach jetzigem Entwurf außen vor. Käufer, Verkäufer und Vermieter mit sauberer Dokumentation gewinnen an Planbarkeit, verlieren aber an Gestaltungsspielraum.

Praxis für Käufer, Verkäufer, Vermieter

Kaufverträge: Wenn ihr eine Aufteilung aufnehmen wollt, dann plausibel und belegbar (Marktdaten, Bodenrichtwert, Zustand).
AfA-Planung: Kürzere Nutzungsdauer nur noch mit öbuv-Gutachten und Ortstermin einplanen – inklusive Zeit und Budget.
Dokumentation: Zustandsfotos, Instandhaltungsstau, rechtliche Beschränkungen geordnet festhalten.
Timing: § 9b greift erst für Ankäufe nach Verkündung. Bis dahin lohnt eine saubere, realitätsnahe vertragliche Aufteilung; danach gelten die neuen Leitplanken.

Wie wird man öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger?

Bestellung durch die IHK nach § 36 GewO. Voraussetzungen: besondere Sachkunde deutlich über dem Durchschnitt, mehrjährige Praxis, Unabhängigkeit und Zuverlässigkeit, geordnete wirtschaftliche Verhältnisse, in der Regel Prüfungen und Arbeitsproben. Es ist ein Qualitätssiegel, keine Berufszulassung. Das öffentliche Bedürfnis für das Sachgebiet wird geprüft.

Fazit

Weniger Spielraum, mehr Rechtssicherheit. Ohne ordentliches öbuv-Gutachten mit Ortstermin gibt es künftig weder eine großzügige Kaufpreisaufteilung noch eine verkürzte Nutzungsdauer als Steuersparhebel.

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Quellen

BMF: Referentenentwurf zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen, 6. August 2025 (inkl. § 9b und § 11c EStDV-E).
BMF: Verordnungsseite mit Begleitinformationen. (Bundesministerium der Finanzen)
BMF: Verbändeanschreiben vom 5. August 2025. (Bundesministerium der Finanzen)
BMF: Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung (Stand Januar 2025). (Bundesministerium der Finanzen)
Haufe: Beschränkung bei Gutachten – öbuv statt DIN-17024, News vom 20.08.2025. (Haufe.de News und Fachwissen)
DStV: Stellungnahme S 08/25 zum Entwurf (Kritik an §§ 9b, 11c EStDV-E), 29.08.2025. (DStv)
IVD: Stellungnahme zur EStDV-Änderung (Makler-/Branchenperspektive), 13.08.2025. (IVD)
IHK-Merkblätter zur öffentlichen Bestellung nach § 36 GewO (Voraussetzungen/Verfahren). (IHK München, ihk-bonn.de, service.berlin.de)