Wie schwer es geworden ist, auf berechtigtem Weg Eigenbedarf geltend zu machen
„Eigentum verpflichtet.“ Dieser Satz aus dem Grundgesetz wird oft zitiert, wenn es um den Schutz von Mietern geht. Doch was bedeutet er eigentlich – und was wird daraus im Jahr 2025 gemacht?
Immer häufiger erleben private Vermieter, dass sie zwar für Instandhaltung, Sanierung und steigende Kosten geradestehen sollen – aber kaum noch das Recht haben, ihr Eigentum selbst zu nutzen. Besonders der Eigenbedarf, einst ein legitimer Kündigungsgrund, ist heute zur juristischen Hürde geworden.
Die Rechtslage: Eigenbedarf nur mit Hürden und Geduld
Grundsätzlich darf ein Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt (§ 573 BGB). Doch die Praxis sieht anders aus:
- Der Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar begründet sein.
- Eine allgemeine Absicht („für später“) reicht nicht.
- Die Person, die einziehen soll, muss tatsächlich Bedarf haben – und dieser Bedarf muss dringlich sein.
- Je nach Lebenslage des Mieters (z. B. hohes Alter, Krankheit, lange Mietdauer) kann ein Härtefall vorliegen, der die Kündigung verhindert.
- Die Kündigungsfristen sind lang: bis zu 9 Monate und mehr.
Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt und mieterfreundlicher Rechtsprechung sind die Hürden hoch. Und oft entscheiden Gerichte zugunsten der Mieter, selbst wenn der Eigenbedarf formal korrekt angezeigt wurde.
Eigentum – aber nur auf dem Papier?
Viele Eigentümer fragen sich zurecht: Wozu gehört mir diese Wohnung, wenn ich weder frei über die Miete entscheiden kann, noch selbst darin wohnen darf?
Hinzu kommt:
- Gerichtskosten, wenn Mieter der Kündigung widersprechen
- unsichere Urteile, auch nach langer Wartezeit
- Verzögerungstaktiken, etwa durch Widerspruchsbegründungen, Atteste oder Mieterschutzvereine
In der Folge lassen viele Eigentümer den Eigenbedarf gar nicht mehr prüfen, sondern:
- verkaufen mit Mietvertrag (oft unter Wert)
- verzichten auf Eigennutzung
- lassen leer stehen (besonders bei Zweitwohnungen oder Erbschaften)
Politischer Druck steigt – Kündigungsschutz wird weiter ausgebaut
Aktuelle politische Forderungen (v. a. von SPD, Grünen, Linken) zielen auf:
- weitere Einschränkungen beim Eigenbedarf (z. B. Sperrfristen nach Umwandlung)
- Verschärfung der Härtefallprüfung
- Verlängerung von Kündigungsfristen
- generelle Kündigungssperren bei bestimmten Gruppen
Was dabei verloren geht: Das Vertrauen in die Rechtssicherheit von Eigentum.
Was bedeutet das für private Investoren?
Wer heute eine Wohnung kauft, um sie:
- im Alter selbst zu nutzen,
- Kindern oder Angehörigen zu überlassen,
- oder sie ggf. bei verändertem Lebensumstand zu beziehen,
muss sich auf jahrelangen Streit einstellen – oder frühzeitig leer kaufen, was teuer ist.
Die Folge:
Immer weniger Menschen kaufen vermietete Wohnungen als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Die Unsicherheit ist zu groß. Stattdessen verlagern sich Investitionen in flexiblere, risikolosere Anlageformen – oder gleich ins Ausland.
Eigentum verpflichtet – aber nicht zur Selbstaufgabe
Wer privaten Wohnraum schaffen oder erhalten will, muss auch:
- über die Nutzung entscheiden können
- wirtschaftlich kalkulieren dürfen
- rechtssicher Eigentumsrechte wahrnehmen können
Der Kündigungsschutz darf nicht zur Entwertung von Eigentum führen. Sonst bleibt irgendwann nur noch der Staat als Eigentümer übrig – und der hat in den letzten Jahrzehnten nicht bewiesen, dass er Wohnraum besser verwaltet.
Immolina: Für Eigentümer, die wissen wollen, was ihnen gehört. Und was nicht mehr.