Ein Blick über den Atlantik

Die amerikanische Plattform Visual Capitalist hat mit einer Grafik einen Nerv getroffen: Sie zeigt die monatlichen Kosten für Miete versus Eigentum in den USA seit den 1970er Jahren – inflationsbereinigt. Auffällig ist: Die Kaufkosten sind 2024 so hoch wie noch nie – und haben sich seit 2021 dramatisch von den Mietkosten entkoppelt.

Die Grafik zeigt deutlich, wie ab 2021 die monatlichen Kosten zum Immobilienkauf in den USA stark über die Mieten hinausschießen. Grund: steigende Preise und deutlich höhere Hypothekenzinsen. Eine ähnliche Konstellation sah man zuletzt kurz vor dem Crash 2006. Damals folgte die große Finanzkrise.

Was passierte 2006?
Auf eine Phase billigen Geldes, steigender Immobilienpreise und sorgloser Kreditvergabe folgte der harte Absturz. Viele Hausbesitzer konnten sich ihre Kredite nicht mehr leisten, die Banken blieben auf faulen Krediten sitzen, und der Immobilienmarkt kollabierte – mit weltweiten Folgen.

Und Deutschland? Ähnlich schlimm oder stabiler?

Die gute Nachricht zuerst: In Deutschland ist die Lage nicht 1:1 mit den USA 2006 vergleichbar. Hierzulande sind:

• Kreditvergabe und Bonitätsprüfung deutlich strenger
• Die meisten Käufer solide finanziert
• Es gibt keine nennenswerten Subprime-Kredite

Aber: Auch bei uns sind die Kaufpreise in vielen Regionen seit 2010 massiv gestiegen – zum Teil um über 100 %. Gleichzeitig haben die Zinsen sich seit 2022 vervierfacht. Das Resultat: Viele Käufer können oder wollen sich Immobilien schlicht nicht mehr leisten.

Besonders betroffen:

• Käufer, die 2020–2022 mit Zinsbindungen unter 1 % finanziert haben und bald umschulden müssen
• Neubauten, deren Preise durch Baukostenexplosion kaum noch tragfähig sind
• Gewerbeimmobilien und Projektentwickler, denen die Kalkulation nicht mehr aufgeht

Mieten steigen – und das künstlich langsam

Was die Lage zusätzlich verschärft: In vielen Städten steigen Mieten spürbar, aber nicht in dem Maße, wie es die Marktlogik eigentlich erwarten ließe. Warum?

• Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungsschutz drücken die realisierbaren Mieten bei Bestandswohnungen
• Der Gesetzgeber schützt Bestandsmieter – auf Kosten von Vermietern und Investoren
• Der Neubau ist eingebrochen: Weniger als 200.000 neue Wohnungen 2024 – gebraucht würden mindestens 400.000 pro Jahr!

Das bedeutet: Das Angebot wird knapp, die Nachfrage bleibt hoch, aber die Mietpreise dürfen nicht entsprechend steigen. Das sorgt für einen verzerrten Markt – und lässt den Druck auf Neumieter weiter wachsen.

Was bedeutet das für Eigentümer, Mieter, Aktionäre?

🏠 Eigentümer:

• Wer solide finanziert hat und nicht verkaufen muss, kann ruhig bleiben
• Wer bald umschulden muss, sollte frühzeitig Alternativen prüfen
• Die Immobilienpreise dürften nicht explodieren, aber auch nicht so schnell wieder steigen
• energetisch schlechte Objekte verlieren an Wert, hochwertige Lagen bleiben gefragt

🧍 Mieter:

• Mit Glück in alten Mietverträgen – profitiert man von den politischen Schutzmaßnahmen
• Neuverträge und Umzüge werden aber spürbar teurer
• Wer kaufen will, sollte genau rechnen – wegen der Zinsen ist Kaufen oft teurer als Mieten
• Kein „Schnäppchenmarkt“, aber teils solide Verhandlungsbasis bei privaten Verkäufern

📈 Aktionäre:

• Immobilienaktien (Vonovia, LEG, etc.) bleiben angeschlagen
• Bauträger, Projektentwickler und Zins-sensible Firmen könnten weiter leiden
• Chancen liegen eher bei Rohstoffen, Infrastruktur und defensiven Dividendentiteln

Keine Panik – aber Realismus

Die deutsche Immobilienblase platzt nicht mit einem Knall, aber sie blutet langsam aus. Die Politik erschwert den Markt zusätzlich – mit gut gemeinten, aber teils marktfernen Eingriffen. Die Kombination aus hohen Zinsen, politischer Regulierung und fehlendem Neubau ist gefährlich: Für Mieter, die nichts mehr finden. Für Eigentümer, die energetisch sanieren müssen. Für Investoren, denen die Marge wegbricht.

Wer jetzt ruhig rechnet, langfristig plant und sich nicht von Schlagzeilen treiben lässt, kann in den kommenden Jahren trotzdem Chancen nutzen.

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