Das Immobiliengeschäft ist von vielen rechtlichen Aspekten geprägt, und als Maklerin müssen Sie sicherstellen, dass alle Transaktionen korrekt und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden. Fehler oder Unkenntnis in rechtlichen Fragen können nicht nur den Verkauf oder Kauf gefährden, sondern auch zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Fallstricke Sie als Maklerin kennen sollten und wie Sie diese vermeiden können.

1. Der Maklervertrag – Die Grundlage der Zusammenarbeit
Der Maklervertrag bildet die Basis jeder Zusammenarbeit mit Ihren Kunden. Er sollte klar regeln, welche Dienstleistungen Sie erbringen, welche Provision Sie erhalten und welche Rechte und Pflichten alle Parteien haben. Ein häufiger Fehler ist es, einen Vertrag mündlich abzuschließen oder einen unklaren Vertrag zu verwenden. Dies kann später zu Missverständnissen und rechtlichen Problemen führen.

• Schriftform: Achten Sie darauf, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden, auch wenn es sich um eine einmalige Vermittlung handelt.
• Maklerprovision: Klären Sie genau, wie hoch Ihre Provision ist und wann diese fällig wird. Wenn die Provision nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig wird, sollte dies im Vertrag festgehalten werden.

2. Der Energieausweis – Ein unverzichtbares Dokument
Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und muss vor der Besichtigung einer Immobilie bereitgestellt werden. Viele Makler:innen unterschätzen die Bedeutung dieses Dokuments oder vergessen, es dem Käufer oder Mieter rechtzeitig zur Verfügung zu stellen. Dies kann zu Bußgeldern und rechtlichen Konsequenzen führen.

• Vorgabe einhalten: Stellen Sie sicher, dass der Energieausweis vor der ersten Besichtigung vorliegt und allen potenziellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht wird.
• Richtige Angaben machen: Achten Sie darauf, dass der Ausweis korrekt ausgefüllt ist und die Angaben den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.

3. Der Kaufvertrag und die notarielle Beurkundung
Der Kaufvertrag für Immobilien muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Viele Makler:innen sind sich der Bedeutung dieses Verfahrens nicht bewusst und versuchen, den Vertrag ohne Notar zu schließen. Dies ist jedoch gesetzlich nicht zulässig.

• Notarische Beurkundung: Achten Sie darauf, dass der Notartermin rechtzeitig vereinbart wird und dass alle Vertragsparteien über den Ablauf informiert sind.
• Vorabprüfungen: Vor der Beurkundung sollten Sie sicherstellen, dass alle rechtlichen Fragen geklärt sind und dass der Vertrag alle notwendigen Details enthält, wie z. B. eine genaue Beschreibung der Immobilie, Kaufpreis und Übergabetermin.

4. Die Grundbuch- und Lastenprüfung
Bevor eine Immobilie verkauft wird, müssen alle Lasten und Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, überprüft werden. Dies ist ein wichtiger Schritt, um sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, die Immobilie zu veräußern, und dass keine unentdeckten Belastungen oder rechtlichen Ansprüche bestehen.

• Grundbuch einsehen: Verlangen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, um sicherzustellen, dass keine unbekannten Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte auf der Immobilie lasten.
• Klarheit über Belastungen schaffen: Achten Sie darauf, dass potenzielle Käufer:innen über alle bestehenden Belastungen informiert werden und dass diese im Kaufvertrag korrekt wiedergegeben werden.

5. Mietrechtliche Vorschriften bei der Vermietung
Die Vermietung von Immobilien ist ebenfalls ein rechtlich komplexes Thema. Viele Makler:innen sind sich nicht der mietrechtlichen Vorschriften bewusst, die für die Auswahl von Mietern und die Gestaltung von Mietverträgen gelten. Fehler in diesem Bereich können zu hohen Schadenersatzforderungen führen.

• Mietvertrag: Stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag alle rechtlichen Anforderungen erfüllt und klar geregelt ist, wie z. B. die Mietdauer, Höhe der Miete, Kaution und Nebenkosten.
• Mieterprüfung: Achten Sie darauf, die Bonität und die Mietgeschichte potenzieller Mieter:innen zu prüfen, um sicherzustellen, dass diese in der Lage sind, die Miete zu zahlen und keine negativen Erfahrungen in der Vergangenheit gemacht haben.
• Mieterrechte: Stellen Sie sicher, dass Sie als Maklerin über die Rechte der Mieter:innen informiert sind, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Dazu gehört auch, dass Sie Mieter:innen über ihre Rechte, etwa bei einer Mieterhöhung oder Kündigung, aufklären.

6. Steuerliche Aspekte beachten
Immobilienkäufe und -verkäufe haben immer auch steuerliche Implikationen, die nicht unbeachtet bleiben dürfen. Vor allem bei der Vermietung von Immobilien müssen steuerliche Vorschriften berücksichtigt werden. Fehler in diesem Bereich können zu Steuerhinterziehung oder unnötigen Steuerlasten führen.

• Grunderwerbsteuer: Achten Sie darauf, dass die Käufer:innen über die anfallende Grunderwerbsteuer und deren Höhe informiert sind. Diese Steuer muss beim Kauf von Immobilien bezahlt werden und variiert je nach Bundesland.
• Spekulationssteuer: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft wird, fällt die Spekulationssteuer an. Dies muss sowohl von Käufer:innen als auch von Verkäufer:innen berücksichtigt werden.
• Mietsteuer: Wenn Sie Mietobjekte vermitteln, sollten Sie die steuerlichen Folgen der Mietzahlungen und der Absetzbarkeit von Renovierungskosten erklären.

7. Verbraucherrechte und Widerrufsbelehrung
Besonders bei Verträgen mit Verbrauchern müssen Makler:innen darauf achten, dass alle gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf den Widerruf von Verträgen beachtet werden. Die Verbraucherzentrale weist immer wieder auf die Wichtigkeit der Widerrufsbelehrung hin, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

• Widerrufsrecht bei Maklerverträgen: Achten Sie darauf, dass Käufer:innen und Verkäufer:innen korrekt über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt werden. In der Regel haben sie 14 Tage Zeit, um den Vertrag zu widerrufen.

Fazit:
Das Immobiliengeschäft ist voller rechtlicher Fallstricke, die für Makler:innen zu teuren Fehlern führen können. Eine gründliche Kenntnis der relevanten rechtlichen Bestimmungen, wie zum Beispiel des Maklervertrags, der Grundbuchprüfung und der Mietrechtlichen Vorschriften, ist unerlässlich, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden. Eine gute Maklerin schützt sich selbst und ihre Kunden, indem sie sicherstellt, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt eingehalten werden.