Wenn du 2025 eine Immobilie erwirbst – als Käufer, Erbe oder durch Schenkung – und sie gehört zu den alten Ein‑ oder Zweifamilienhäusern, dann tritt die Sanierungspflicht sofort in Kraft, sofern sie nicht schon seit dem 1. Februar 2002 von jemandem selbst bewohnt wurde.
Pflicht-Maßnahmen (frühestens nach Grundbucheintragung, Frist = zwei Jahre):
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs – U‑Wert max. 0,24 W/m²K, § 47 GEG
- Austausch alter Heizkessel (älter als 30 Jahre, z. B. Öl- oder Gas‑Standardkessel), § 72 GEG
- Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller oder Dachboden, § 71 GEG
Ausnahmen:
- Eigentümer, die ihr Haus seit vor 1. Feb. 2002 selbst bewohnen. Diese sind von der Pflicht befreit – Beispiel: Erbe wohnt seit 1995 darin.
- Denkmalgeschützte Immobilien oder wenn eine Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist.
Fristen & Sanktionen:
- Frist: 2 Jahre nach Eintragung ins Grundbuch.
- Bei Verstoß drohen Bußgelder bis zu 50.000 €.
Förderung:
- Förderprogramme verfügbar über BAFA & KfW (BEG), Antrag vor Beginn der Sanierung stellen.
Was kommt künftig hinzu?
1. Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) nach 14. Mai 2024
Deutschland muss diese Richtlinie bis 14. Mai 2026 in nationales Recht übertragen. Vorgesehen sind:
- Zielwerte für Effizienzklassen: Gebäude der Klassen G sollen bis 2030 mindestens auf E gebracht werden; bis 2033 auf D.
- Ausstieg aus fossilen Brennstoffen bis 2040: nationale Fahrpläne müssen festlegen, wann Heizungen ersetzt werden.
2. Heizungsgesetz & kommunale Wärmeplanung
- Seit 1. Januar 2024: neue Heizungen müssen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen (Wärmepumpe, Fernwärme etc.), sobald die Kommune einen verbindlichen Wärmeplan beschlossen hat – spätestens ab 2026 (Großstädte) bzw. 2028 (kleine Kommunen).
- Heizungstauschpflicht bei fossilen Anlagen nach ~30 Jahren Betrieb – spätestens bis 2044 keine fossilen Heizungen mehr erlaubt (§ 72 GEG).
- Kommunen legen mit Wärmeplänen ggf. künftige Anschlusszonen an Wärmenetze fest – Besitzer können künftig verpflichtet werden, sich anzuschließen.
Empfehlungen für Käufer oder Erben mit G- oder H-Haus
| Phase | Was gilt aktuell | Was droht künftig |
|---|---|---|
| Jetzt (2025) | Sanierungspflicht bei Wechsel: Dämmung, Heizungstausch, Rohrdämmung innerhalb von 2 Jahren – sonst Bußgeld | Noch keine Pflicht für Fassadendämmung oder Fenster |
| Bis 2026 | EU-Richtlinie muss ins deutsche Recht umgesetzt werden | Vorgaben für E-Klasse etc. werden verbindlich |
| 2026–2028 | Kommunale Wärmepläne erlassen | Anschlussverpflichtung an Wärmenetz möglich, Pflichtheizung mit 65 % EE |
| Bis 2030/33 | — | Effizienzklasse E/D verpflichtend, Austausch fossiler Heizungen verpflichtend bis 2040 |
Was heißt das für dich als Käufer oder Erbe?
- Du stehst mit dem Grundbucheintrag sofort unter Druck: zwei Jahre hast du Zeit – und Fördergeld gibt’s nur, wenn du vor Beginn beantragst.
- Wer heute erbt oder kauft, sollte genau kalkulieren: Die Auflagen wachsen.
- Wer freiwillig energetisch nachrüstet, spart Geld und Frust, bevor die EU & das GEG noch schärfer werden.