Renovierungen und Sanierungen gehören zu den häufigsten Ausgaben für Immobilienbesitzer:innen und Investoren. Ob es sich um kleinere Reparaturen oder umfangreiche Umbauten handelt – viele der damit verbundenen Kosten können steuerlich abgesetzt werden, was die Steuerlast erheblich reduzieren kann. In diesem Beitrag erläutern wir, welche Renovierungs- und Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind, welche Unterschiede zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen bestehen und wie Sie diese Kosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.

1. Was sind absetzbare Renovierungs- und Sanierungskosten?

Im Steuerrecht werden Kosten für Renovierungen und Sanierungen grundsätzlich als Betriebsausgaben oder Werbungskosten anerkannt, wenn die Immobilie vermietet wird. Die steuerliche Absetzbarkeit hängt jedoch von der Art der Maßnahme ab, die durchgeführt wird.

1.1. Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungsaufwendungen

Bei der steuerlichen Behandlung von Renovierungen wird zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen unterschieden.

• Erhaltungsaufwendungen: Dies sind Kosten, die entstehen, um den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Erhaltungsaufwendungen sind vollständig absetzbar und können im Jahr der Zahlung von der Steuer abgezogen werden. Dazu zählen:
  • Reparaturen an Dach, Fenstern, Türen oder Heizungsanlagen.
  • Malerarbeiten, Tapetenwechsel, Bodenbeläge.
  • Austausch defekter Elektroinstallationen oder Wasserleitungen.
  • Abdichtungsmaßnahmen gegen Feuchtigkeit.
  • Erneuerung von Fassadenputz oder Dachziegeln.
• Herstellungsaufwendungen: Diese Kosten entstehen, wenn eine Immobilie durch größere Umbauten oder Erweiterungen einen neuen Zustand erhält, der über die bloße Instandsetzung hinausgeht. Herstellungsaufwendungen sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen in der Regel über mehrere Jahre (meist 10 Jahre) abgeschrieben werden. Beispiele für Herstellungsaufwendungen sind:
  • Erweiterungen von Wohnflächen (z. B. der Bau eines Anbaus).
  • Der Umbau von nicht ausgebauten Dachgeschossen zu Wohnräumen.
  • Das Anbringen von Solaranlagen, die den Energieverbrauch der Immobilie langfristig verbessern.

2. Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten bei Vermietung

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie viele Renovierungs- und Sanierungskosten direkt in Ihrer Einkommensteuererklärung absetzen. Dies gilt sowohl für Erhaltungsaufwendungen als auch für Sanierungskosten.

2.1. Werbungskosten

Kosten für Renovierungen, die den Wert der Immobilie erhalten oder verbessern, können als Werbungskosten bei der Vermietung geltend gemacht werden. Hierzu gehören:

• Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die notwendig sind, um die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu halten.
• Kosten für Renovierungen wie Streichen der Wände, Bodenbelag erneuern, das Ersetzen von Heizungs- oder Sanitäranlagen.
• Dachreparaturen oder das Beheben von Feuchtigkeitsschäden.
• Maklergebühren oder Verwaltungskosten für die Renovierung und Instandhaltung der Immobilie.

2.2. Steuerliche Sofortabzugsfähigkeit

Erhaltungsaufwendungen können in vollem Umfang im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Dies führt zu einer unmittelbaren Steuerminderung und wirkt sich positiv auf die Steuererklärung aus.

3. Steuerliche Behandlung bei selbst genutzten Immobilien

Bei selbst genutzten Immobilien können Renovierungs- und Sanierungskosten nur bedingt abgesetzt werden. Hierbei spielt es eine Rolle, ob es sich um Werbungskosten (bei Vermietung) oder Haushaltsnahe Dienstleistungen handelt.

• Haushaltsnahe Dienstleistungen: Für Renovierungsarbeiten, die im eigenen Haushalt durchgeführt werden, können unter bestimmten Umständen Steuerermäßigungen in Anspruch genommen werden. Dazu zählen:
  • Reparaturen an der Immobilie, die von Handwerkern durchgeführt werden.
  • Gartenpflege und Reinigungsarbeiten.
  • Malerarbeiten oder Reparaturen, die von Fachleuten erledigt werden.

Diese Arbeiten können bis zu 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abgesetzt werden, jedoch nur in begrenztem Umfang.

4. Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen im Denkmalbereich

Wenn Sie eine Immobilie im Denkmalbereich oder unter Denkmalschutz kaufen oder sanieren, können Sie von besonderen steuerlichen Vergünstigungen profitieren. In Deutschland gibt es spezielle Regelungen zur Abschreibung von Denkmalschutzimmobilien:

4.1. Sonderabschreibungen für Denkmalschutzimmobilien

Für Sanierungen und Renovierungen von Denkmalschutzimmobilien gibt es besonders günstige Abschreibungsregelungen:

• Sonderabschreibungen: Bei Gebäuden unter Denkmalschutz können Sie bis zu 9 % jährlich der Sanierungskosten im ersten Jahr und bis zu 7 % im zweiten Jahr abschreiben. Die restlichen Kosten müssen über die nächsten 8 Jahre abgeschrieben werden.
• Investitionsabzugsbeträge: Diese können auch genutzt werden, um die Sanierungskosten steuerlich abzusetzen.

5. Renovierungs- und Sanierungskosten in der Steuererklärung geltend machen

Die geltend gemachten Renovierungs- und Sanierungskosten müssen in der Steuererklärung korrekt und vollständig aufgeführt werden. In der Regel erfolgt der Abzug über die Einkommensteuererklärung als Werbungskosten. Dabei sollten Sie alle relevanten Belege aufbewahren:

• Rechnungen von Handwerkern, Bauunternehmen und Lieferanten.
• Verträge über durchgeführte Arbeiten und Renovierungen.
• Zahlungsnachweise für ausgeführte Arbeiten.

6. Fazit: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Renovierungen und Sanierungen

Renovierungs- und Sanierungskosten bieten Immobilienbesitzern und Investoren zahlreiche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zu senken. Während Erhaltungsaufwendungen sofort absetzbar sind, müssen Herstellungsaufwendungen in der Regel über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Immobilien, die vermietet oder für den Denkmalschutz saniert werden, bieten besonders gute steuerliche Vorteile. Es ist ratsam, sich bei größeren Renovierungsprojekten von einem Steuerberater unterstützen zu lassen, um alle potenziellen Steuervorteile zu nutzen.