Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie. Sie fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und variiert je nach Bundesland in Deutschland. Die Höhe der Steuer hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab, was insbesondere bei hochpreisigen Objekten zu erheblichen Steuerzahlungen führen kann. In diesem Beitrag gehen wir auf legale Möglichkeiten ein, wie Käufer:innen die Grunderwerbsteuer minimieren oder verschieben können, um so die finanziellen Belastungen zu reduzieren.

1. Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien fällig wird. Sie wird auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert der Immobilie erhoben und variiert je nach Bundesland. In Deutschland liegt der Satz zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, wobei die Bundesländer unterschiedliche Steuersätze haben.

• Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie für 500.000 EUR kaufen und der Steuersatz in Ihrem Bundesland 6,5 % beträgt, müssen Sie 32.500 EUR Grunderwerbsteuer zahlen.

2. Möglichkeiten zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer

Es gibt einige legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu minimieren oder sogar ganz zu vermeiden. Diese sollten jedoch stets im Einklang mit den jeweiligen Gesetzen und Vorschriften stehen. Zu den gängigen Methoden gehören:

2.1. Kauf durch eine GmbH oder eine andere Gesellschaft

Eine der bekanntesten Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu vermeiden, ist der Kauf einer Immobilie durch eine GmbH oder eine andere Gesellschaftsform. Hierbei gelten spezielle Regelungen:

• GmbH als Käuferin: Wenn eine Immobilie durch eine GmbH gekauft wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Gesellschaft bereits mehr als 95 % der Anteile an der Immobilie besitzt. Dies bedeutet, dass Immobilien in Form von Gesellschaftsanteilen übertragen werden und nicht direkt das Grundstück oder die Immobilie selbst.
• Vorteil der GmbH: Für größere Immobilieninvestoren oder Unternehmen kann der Kauf über eine GmbH steuerlich vorteilhaft sein. Durch diese Konstruktion lassen sich Grunderwerbsteuer und andere steuerliche Belastungen vermeiden.

2.2. Schenkung oder Erbschaft

Eine weitere Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, besteht darin, eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung oder durch Erbschaft zu übertragen. Hierbei gelten andere steuerliche Regelungen:

• Schenkung: Wird eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt, können erhebliche Steuervergünstigungen genutzt werden. Ehegatten und Kinder haben einen Freibetrag von bis zu 500.000 EUR bei der Schenkungssteuer. Auch bei der Erbschaftsteuer können hohe Freibeträge geltend gemacht werden.
• Vorteil: Diese Methode kann insbesondere bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie von Vorteil sein, da keine Grunderwerbsteuer anfällt. Es muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer nicht zu hoch ist, was ebenfalls von den Freibeträgen abhängt.

2.3. Übertragung von Miteigentum

Eine weitere Methode zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer ist die Übertragung von Miteigentum an einer Immobilie:

• Wenn nur ein Teil der Immobilie übertragen wird, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den übertragenen Teil an, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Diese Methode ist besonders dann von Bedeutung, wenn mehrere Eigentümer:innen an einer Immobilie beteiligt sind.
• Beispiel: Ein Miteigentümer überträgt seinen Anteil an einer Immobilie an den anderen Eigentümer. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Anteil des Kaufpreises erhoben, der übertragen wird, nicht auf die gesamte Immobilie.

2.4. Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilien

Neben der Grunderwerbsteuer können auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer relevante Steuermodelle für die Übertragung von Immobilien sein. Besonders bei Familienunternehmen oder Immobilien im Familienbesitz kann dies eine steuerlich interessante Option darstellen:

• Steuerliche Vorteile: Die Steuervergünstigungen für Schenkungen oder Erbschaften innerhalb der Familie ermöglichen es, Immobilien unter bestimmten Bedingungen steuerlich günstig zu übertragen, ohne Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.

2.5. Immobilien als GmbH-Anteil übertragen

Wenn eine Immobilie über eine GmbH erworben wird, können die Anteile an dieser Gesellschaft übertragen werden, anstatt die Immobilie selbst zu verkaufen. Dies hat den Vorteil, dass der Eigentümer nur Gesellschaftsanteile verkauft und somit keine Grunderwerbsteuer auf den Immobilienverkauf anfällt.

3. Möglichkeiten zur Verschiebung der Grunderwerbsteuer

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die Grunderwerbsteuer zu verschieben, anstatt sie sofort zu zahlen. Dazu gehören:

3.1. Zahlung der Steuer auf Teilbeträge

Eine Möglichkeit, die Steuerlast zu verschieben, besteht darin, den Kaufpreis für die Immobilie in mehreren Teilschritten zu zahlen:

• Verschiebung der Zahlung: In einigen Fällen kann der Kaufpreis so strukturiert werden, dass der Teilbetrag, auf den die Grunderwerbsteuer entfällt, später gezahlt wird. Dies ermöglicht es, die Steuer zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlen, was insbesondere in finanziell herausfordernden Zeiten vorteilhaft sein kann.

3.2. Nutzung von steuerfreien Übergängen

Bei verwandtschaftlichen Übergaben wie Schenkungen zwischen Eltern und Kindern oder innerhalb der Familie kann die Grunderwerbsteuer auf drei Jahre verschoben werden, ohne dass zusätzliche Steuerpflichten entstehen.

4. Fazit: Grunderwerbsteuer legal vermeiden und verschieben

Die Grunderwerbsteuer stellt für viele Immobilienkäufer:innen eine erhebliche Belastung dar, aber durch verschiedene legale Gestaltungsmöglichkeiten lässt sich diese Steuer entweder vermeiden oder zumindest verschieben. Ob durch den Kauf über eine GmbH, durch Schenkungen oder durch geschickte Vertragsgestaltung – es gibt zahlreiche Wege, um die Steuerlast zu minimieren. Wichtig ist, dass alle Schritte im Einklang mit den geltenden rechtlichen Vorschriften erfolgen. Es empfiehlt sich daher, in komplexeren Fällen einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um von den besten steuerlichen Möglichkeiten zu profitieren.