Die Steuerfreiheit nach 10 Jahren ist für viele Vermieter der Hebel, um Aufwand, Risiko und Kapitalbindung einer Immobilie überhaupt zu rechtfertigen. Vermietung ist kein Selbstläufer. Leerstand, Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung, Mietrecht, Zinsen und Steuern kosten Zeit, Geld und Nerven. Das als “leistungslos” abzustempeln, geht an der Realität vorbei.
Was heute gilt
Stand 01.09.2025: Gewinne aus dem Verkauf privat gehaltener, vermieteter Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei. Für Selbstnutzer gibt es eine gesonderte Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren macht den Verkauf ebenfalls steuerfrei. Die Uhr beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag zu laufen.
Was politisch konkret auf dem Tisch liegt
Die Grünen haben im Juni 2025 einen Bundestagsantrag eingebracht, der die Steuerfreiheit nach 10 Jahren für nicht selbst genutzte Immobilien abschaffen will. Zusätzlich will der Antrag die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Immobilien-GmbHs beenden und Share-Deals härter besteuern. Daraus werden 6 Mrd. Euro Mehreinnahmen allein durch das Ende der Spekulationsfrist erwartet. Die SPD sendet in Analysen und Berichten Signale in die gleiche Richtung, allerdings steht im Koalitionsvertrag Union/SPD 2025 keine Abschaffung der Spekulationsfrist. Heißt: Debatte aktiv, aber aktuell keine beschlossene Gesetzesänderung.
Was bei einer Abschaffung passieren dürfte
Kurzfristig
Vorzieheffekte. Bei Ankündigung oder Übergangsfristen würden Eigentümer nahe an der 10-Jahres-Marke “noch schnell” verkaufen. Das erhöht kurzfristig das Angebot und drückt Preise rund um den Stichtag. Solche “Forestalling”-Effekte sind aus Steueränderungen in anderen Ländern gut belegt.
Mittelfristig
Lock-in. Ohne steuerfreien Exit nach 10 Jahren wird der Verkauf teurer. Bestände werden länger gehalten. Die Marktliquidität sinkt, Eigentümerwechsel nehmen ab. Auch das ist aus der Steuerökonomie bekannt und durch Befunde zur Transaktionsbesteuerung am Immobilienmarkt plausibel belegt.
Langfristig
Strukturverschiebungen. Mehr Anleger denken in Kapitalgesellschaften. Solange die erweiterte Grundstückskürzung wirkt, kann die GmbH attraktiv sein. Wenn diese Begünstigung zeitgleich beschränkt würde, relativiert sich der Ausweichpfad. Österreich dient als Blaupause, wie es ohne Spekulationsfrist aussieht: dort sind private Veräußerungsgewinne seit 2012 pauschal steuerpflichtig.
Preise, Mieten, Neubau
Ein Steuerwechsel löst keinen Automatismus zu “Crash” oder “Rally” aus. Realistisch ist ein kurzer Dip um den Stichtag, anschließend zäher Handel bei geringerer Angebotsdichte. Mieten hängen stärker an Zinsen, Baukosten, Wohnbauförderung und Grunderwerbsteuer. Senkungen bei Transaktionssteuern erhöhen nachweislich die Aktivität, Erhöhungen bremsen sie. Ohne Änderung an diesen Stellschrauben dämpft eine zusätzliche Exit-Steuer eher Investitionen.
Rechtliche Leitplanken
Echte Rückwirkung ist im Steuerrecht regelmäßig unzulässig. Politisch wahrscheinlich wäre daher: Anwendung nur für Veräußerungen ab Verkündung oder einem klaren Stichtag mit Übergangsregeln. Wer heute plant, sollte trotzdem mit Ankündigungsrisiko rechnen.
Warum das viele Anleger zurück zu Aktien & Co treiben könnte
Aktien, ETFs und Anleihen haben keinen Sanierungsstau, keine Mietausfälle, keine Handwerkertermine und meist eine klarere Steuerlogik. Wenn der steuerfreie Immobilen-Exit entfällt, sinkt der “Netto-Return-Vorteil” von Buy-to-Let gegenüber liquiden Alternativen. Viele werden das einfache, passivere Profil vorziehen.
Praktische Konsequenzen für Eigentümer
Wenn Verkauf ohnehin naheliegt
Zeitachse prüfen. Wer nahe an 10 Jahren ist, hat zwei gegenläufige Effekte: Vorzieheffekte drücken Preise, aber ein späterer Verkauf könnte steuerpflichtig werden. Entscheidung sauber durchrechnen, statt reflexartig zu handeln.
Wenn Halten geplant ist
Dokumentation schärfen. Anschaffungsnebenkosten und Investitionen mindern künftige Gewinne. Rechnungen, Gutachten, AfA-Historie sauber archivieren. Bei Modernisierungen wirtschaftliche statt rein steuerliche Motive priorisieren.
Selbstnutz-Option bedenken
Die Eigennutz-Ausnahme gibt es heute. Ob sie bei einer Reform bleibt, wäre politisch zu entscheiden. Wer perspektivisch selbst nutzen kann, gewinnt Planungsspielraum.
Rechtsform nicht übereilt wechseln
Eine GmbH kann Sinn ergeben. Aber nur mit Blick auf gesamtes Steuer- und Finanzierungspaket sowie Risikoprofil. Wird parallel an der erweiterten Kürzung gedreht, kippt die Rechnung. Entscheidung mit Steuerberater und Finanzierungspartner durchplanen.
Liquidität und Kreditverträge checken
Bei späterer Steuerpflicht steigt die Bedeutung von Liquiditätsplanung im Verkaufsfall. Covenants, Vorfälligkeitsentschädigungen, Sondertilgungen und Anschlussfinanzierungen rechtzeitig prüfen.
Position von Immolina
Wir sind Makler, keine Steuerberater. Wir gestalten keine Steuergesetze, aber wir kennen den Markt. Unsere Aufgabe ist es, Deine Optionsräume zu erhöhen: Timing, Pricing, Vermarktung, Käuferauswahl, Finanzierungsfähigkeit. Und ehrlich zu sagen, wann Halten klüger ist als Verkaufen.
Vermieten ist Arbeit.
Der Gewinn nach 10 Jahren ist selten “leistungslos”. Fällt die Steuerfreiheit, werden Märkte erst nervös, dann träger. Wer weiter in Wohnraum investieren soll, braucht Planungssicherheit statt ständig neuer Haken. Für Vermieter gilt deshalb noch mehr als sonst: genau hinschauen, wem Du Deine Stimme gibst.
Quellen
Gesetzeslage heute, § 23 EStG, Spekulationsfrist und Eigennutzung. (gesetze-im-internet.de, Haufe.de News und Fachwissen)
Bundestag hib-Meldung vom 04.06.2025 zum Grünen-Antrag; Antragstext Drucksache 21/356 vom 03.06.2025. (Deutscher Bundestag, dserver.bundestag.de)
Koalitionsvertrag 2025: keine Aussage zur Abschaffung der Spekulationsfrist, Überblicksbeiträge aus der Praxis. (Deutschland – Grant Thornton)
Österreich: Immobilienertragsteuer seit 2012, 30 Prozent. (wko.at, infina.at)
Vorzieheffekte und Transaktionsbremsen durch Steueränderungen, internationale Evidenz. (Office for Budget Responsibility)
Deutschland: Grunderwerbsteuer bremst Transaktionen und Wohneigentum, Befunde von IW Köln und ifo. (Institut der deutschen Wirtschaft (IW), ifo Institut)
Rückwirkung im Steuerrecht, Leitlinien des Bundesverfassungsgerichts und Wissenschaftliche Dienste. (bundesverfassungsgericht.de, Deutscher Bundestag)
Hinweis
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Für Deine persönliche Situation bitte steuerlichen Rat einholen.