Seit 1971 ist es in Hamburg verboten, Wohnraum dauerhaft leerstehen zu lassen oder ohne Genehmigung anders zu nutzen – insbesondere nicht als Ferienwohnung, Büro oder Lager. Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) zielt darauf, Wohnraum zu erhalten und Zweckentfremdung zu verhindern.

Was heißt das konkret für Eigentümer?

• Kurzzeitvermietung wie Airbnb gilt als Zweckentfremdung – Genehmigung vom Bezirksamt ist Pflicht je nach Nutzung mehr als 50 % Fläche oder länger als acht Wochen im Kalenderjahr.
• Seit 1. April 2019 muss jede Kurzzeit-Vermietung registriert werden – du brauchst zwingend eine Wohnraumschutznummer, selbst bei unentgeltlicher Überlassung.
• Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 € geahndet werden.
• Zusätzlich darf Leerstand maximal vier Monate dauern und muss beim Amt angezeigt werden (Genehmigung nötig).

Stand 2025: Hamburg und sonst im Norden

• Hamburg (2025)
  Striktes Register, strenge Kontrolle, kaum Ausnahmen. Gewerbliche Umbauten zu Ferienwohnungen brauchen Baugenehmigung, Wohnraumschutznummer, Registrierung – sonst ist illegal.
• Schleswig‑Holstein
  Seit Mai 2024 eigenes Wohnraumschutzgesetz, Kommunen dürfen Zweckentfremdung befristen oder ganz verbieten, strengere Kontrolle bei Ferienwohnungen.
• Niedersachsen, Mecklenburg‑Vorpommern
  Teilweise Regelungen auf kommunaler Ebene, aber kein flächendeckendes Gesetz – Ausnahmegebiete möglich, etwa reine Ferienorte.

Auswirkungen für Investoren und kleine Wohnungskäufer

• Investoren: Kurzzeitvermietung ist in HH und SH mit erheblichem Aufwand und hohem Risiko verbunden. Genehmigungen, Limitierungen und Registrierung bedeuten: Renditechancen sind beschnitten.
• Kleine Käufer/Kleinvermieter: Selbstgenutzte Wohnung kurzzeitig vermieten? Möglich, aber maximal ≤ 50 % Fläche und ≤ 8 Wochen ohne Genehmigung – darüber unbedingt Antrag stellen.
• Ertragsverluste durch Mietpreisbremse: Wenn Miete deckelt, klingt die Idee, kurzfristige (Airbnb‑)Vermietung für Ausgleich – klingt clever, ist riskant. In Hamburg brauchst du Genehmigung und Wohnraumschutznummer, und sämtliche Einnahmen unterliegen der Steuer. Bußgelder drohen bei Fehlern.

Wo in Deutschland ist noch „frei“ Umwandlung möglich?

In Bundesländern ohne Zweckentfremdungsverbot wie Teilen von Niedersachsen oder Mecklenburg‑Vorpommern ist grundsätzlich weiterhin möglich, eine Eigentumswohnung in eine Ferienwohnung umzuwandeln – oft aber nur auf Gemeindeebene geregelt. In kleineren Orten ohne Beschränkungen kann das gehen, manchmal ohne Registrierung. Dennoch Achtung: Baurechtliche Genehmigung (Nutzungsänderung) ist meistens erforderlich.

Empfehlung für Käufer/Verkäufer im Norden

• Informiere dich lokal genau über Geltungszone (Hamburg, SH vs. NL, MV).
• Wenn Ferienwohnung geplant: immer zuerst Amtscheck, dann Antrag – ohne geht gar nichts.
• Kurzzeitvermietung nur innerhalb der legalen Grenzen (Fläche, Dauer).
• Dokumentiere Einnahmen ordnungsgemäß (Steuer, Stadt, Registrierung).

Lohnt sich Kurzzeitvermietung als Ersatz für Mietpreisbremse‑Verluste?

In Hamburg ist es möglich – aber nicht ohne Tamtam: Registrierung + Genehmigung + laufende meldung. Wenn du das nicht sauber organisierst, riskierst du Bußgelder und Ärger. Für kleine Investor ist der Aufwand oft höher als der Ertrag. In FLächen mit weniger Regeln (z. B. Teile von Niedersachen/MV) kann sich das lohnen – aber auch dort brauchst du in der Regel eine formelle Nutzungsänderung.